BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27910

admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Se impone, por consiguiente, tener presentes las consideraciones que este
centro directivo viene reiterando en las diversas resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente, por cierto– de opciones de compra pactadas en posible
función de garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto comisorio
prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso concreto,
lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada instrumento público y
las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en vano, el párrafo
segundo del artículo 1218 del código Civil fija una regla a la hora de valorar la eficacia
probatoria de los documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y
sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros». Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta, aunque no menos
importante es también la aplicación de la regla interpretativa que proclama el
artículo 1281.2 del código Civil («si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas»).
Como se verá más adelante, es este último precepto el que nos proporcionará la
pauta para resolver la cuestión planteada en el recurso; el cual, por cierto, presenta no
pocas similitudes con el supuesto que motivó la Resolución de este Centro Directivo de 9
de enero de 2024.
Y anticipemos que del examen conjunto de la escritura en la que se pacta la opción
(protocolo numero 3.440), y de la escritura de carta de pago (protocolo número 3.442 del
mismo día presentada al Registro), cobra sentido la apreciación plasmada en la nota,
estimando que lo que subyace es una operación de financiación asegurada con una
garantía atípica prohibida, pues la opción pactada –y para la finalidad pactada– supone
emplear un negocio jurídico, cuya función económico social (causa) en absoluto tiene
finalidad solutoria (adjudicándose/adquiriendo la finca), sino algo bien distinto. Causa,
por lo demás, desnaturalizada a la vista de lo pactado, en la segunda escritura, en
especial visto el destino final que se dice anticipar a cuenta del futuro ejercicio de la
opción, y que hacen bascular un negocio jurídico de matiz marcadamente unilateral a
otro bien diferente, de matiz marcadamente bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Como antes indicamos, la nota, del análisis realizado de las dos escrituras
presentadas, concluye: «de las circunstancias expresadas anteriormente (cantidades
entregadas por cuenta de una opción antes de que pueda ejercitarse, la posibilidad de
que el acreedor pueda unilateralmente deducir mediante un cálculo aproximado del
importe de compra las deudas que a su solo juicio tiene el concedente, así como el
ejercicio unilateral en el caso de que no consiga localizar al concedente por medio de
burofax…) resulta que la operación tal y como está planteada supone un opción con una
clara finalidad de garantía que vulnera la prohibición de pacto comisorio en nuestro
derecho». Y es que en el supuesto que motiva el recurso, se establece un plazo para el
ejercicio de la opción de 24 meses, y ésta no podrá ejercitarse hasta transcurridos 18

cve: BOE-A-2025-4021
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Núm. 51