Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4021)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27907
euros, satisfecha con posterioridad al acto, mediante las siguientes transferencias
bancarias a favor de varias personas, de las que se incorpora justificante al título
calificado: a) 300.000 euros, que se abonan a la propia «Firauco, SL» en concepto de
pago y liquidación de la citada opción de compra a su favor que en su día gravaba la
finca; b) la cantidad de 17.300 euros, que son entregados a la mercantil «Celeste Silver,
SL» en concepto de intermediación en la consecución de la opción de compra; c) 23.400
euros a la mercantil «Artic Glow, SL», también en concepto de intermediación en la
consecución de la opción, y d) 9.300 euros a la mercantil «Arketipo Gestión, SL», por la
tramitación de la opción de compra y carta de pago. Ninguna de ellas comparece en las
dos escrituras reseñadas; concluyendo la nota (respecto de los pagos reseñados) que,
de lo expuesto, las partes reconocen que la cantidad pendiente de recibir por la parte
vendedora, en la compraventa futura, asciende a 280.000 euros; reiterando que, en caso
de existir cargas en la finca en el momento del ejercicio, las cantidades para hacer
efectivo su pago serían retenidas por la compradora.
La negativa a la inscripción se resume principalmente en las siguientes afirmaciones
de la calificación:
a) existir indicios más que razonables de que la escritura, tal y como está
redactada, configura un derecho de opción en garantía que contraviene la prohibición de
pacto sucesorio (sic, aunque ha de entenderse se refiere a «pacto comisorio»).
b) de la operación documentada en la escritura, el optante adelanta cantidades por
cuenta de una futura opción que aún no puede ejercitar; y, por otro lado, podría darse el
caso de que, de no recoger el concedente el burofax, quede a su libre arbitrio al ejercitar
la opción de compra, subrogarse en las cargas o deudas que pesan sobre la finca o
cualesquiera otras de las que deba responder el concedente, descontando el importe de
las mismas. En consecuencia, el optante (acreedor de la relación de financiación al
margen de las normas de transparencia) puede quedarse con la propiedad de la finca,
sin que ésta pase por un procedimiento de ejecución con una tasación objetiva, en
perjuicio de acreedores y del propio concedente, imputando unilateralmente las deudas
hasta el punto de no realizar ningún pago al concedente al tiempo de ejercitar la opción,
o lo que es peor, reclamarle un supuesto saldo pendiente.
c) en conclusión, que en la escritura calificada se incluyen cláusulas que, de los
términos en los que está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la
adquisición preferente de la finca, sino la constitución de un derecho de garantía real.
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
a) no hay obstáculo para admitir una previsión como la cuestionada en la
calificación recurrida, pues los posibles ajustes o compensaciones a que hubiera lugar,
de no mediar acuerdo entre las partes, se sustanciarían en sede judicial y extramuros del
Registro; pero, sobre todo, poco margen deja la escritura calificada para presuponer un
«pacto comisorio», y en ningún caso se aprecia fundamento para que la registradora
pueda tener causas fundadas acerca de la veracidad de las manifestaciones de las
partes y del contenido de la escritura; y menos aún para presuponer que el notario
otorgante no ha realizado las funciones para las cuales se le requiere y que sin duda ha
llevado a término, y como mínimo con igual diligencia que el registrador que ahora
califica su trabajo.
b) señala como puntos que ponen en evidencia la buena fe, claridad y legitimidad
de la escritura objeto de calificación negativa: la clarividencia y concreción con que se
indica qué importes se podrán tener en cuenta para que formen parte del precio y que el
contenido y condiciones de la escritura de opción de compra ha sido pactado en igualdad
de condiciones. La conveniencia de constituir la opción de compra ante notario dada la
importancia de la cantidad recibida por la parte vendedora, así como el margen de
tiempo solicitado por la parte vendedora, y aceptado por la compradora, para poder
formalizar el ejercicio de la opción de compra, que hacen recomendable que el negocio
jurídico quede reflejado en un documento público, inscribible en el registro de la
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27907
euros, satisfecha con posterioridad al acto, mediante las siguientes transferencias
bancarias a favor de varias personas, de las que se incorpora justificante al título
calificado: a) 300.000 euros, que se abonan a la propia «Firauco, SL» en concepto de
pago y liquidación de la citada opción de compra a su favor que en su día gravaba la
finca; b) la cantidad de 17.300 euros, que son entregados a la mercantil «Celeste Silver,
SL» en concepto de intermediación en la consecución de la opción de compra; c) 23.400
euros a la mercantil «Artic Glow, SL», también en concepto de intermediación en la
consecución de la opción, y d) 9.300 euros a la mercantil «Arketipo Gestión, SL», por la
tramitación de la opción de compra y carta de pago. Ninguna de ellas comparece en las
dos escrituras reseñadas; concluyendo la nota (respecto de los pagos reseñados) que,
de lo expuesto, las partes reconocen que la cantidad pendiente de recibir por la parte
vendedora, en la compraventa futura, asciende a 280.000 euros; reiterando que, en caso
de existir cargas en la finca en el momento del ejercicio, las cantidades para hacer
efectivo su pago serían retenidas por la compradora.
La negativa a la inscripción se resume principalmente en las siguientes afirmaciones
de la calificación:
a) existir indicios más que razonables de que la escritura, tal y como está
redactada, configura un derecho de opción en garantía que contraviene la prohibición de
pacto sucesorio (sic, aunque ha de entenderse se refiere a «pacto comisorio»).
b) de la operación documentada en la escritura, el optante adelanta cantidades por
cuenta de una futura opción que aún no puede ejercitar; y, por otro lado, podría darse el
caso de que, de no recoger el concedente el burofax, quede a su libre arbitrio al ejercitar
la opción de compra, subrogarse en las cargas o deudas que pesan sobre la finca o
cualesquiera otras de las que deba responder el concedente, descontando el importe de
las mismas. En consecuencia, el optante (acreedor de la relación de financiación al
margen de las normas de transparencia) puede quedarse con la propiedad de la finca,
sin que ésta pase por un procedimiento de ejecución con una tasación objetiva, en
perjuicio de acreedores y del propio concedente, imputando unilateralmente las deudas
hasta el punto de no realizar ningún pago al concedente al tiempo de ejercitar la opción,
o lo que es peor, reclamarle un supuesto saldo pendiente.
c) en conclusión, que en la escritura calificada se incluyen cláusulas que, de los
términos en los que está redactadas, se infiere que la finalidad de la opción no es la
adquisición preferente de la finca, sino la constitución de un derecho de garantía real.
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
a) no hay obstáculo para admitir una previsión como la cuestionada en la
calificación recurrida, pues los posibles ajustes o compensaciones a que hubiera lugar,
de no mediar acuerdo entre las partes, se sustanciarían en sede judicial y extramuros del
Registro; pero, sobre todo, poco margen deja la escritura calificada para presuponer un
«pacto comisorio», y en ningún caso se aprecia fundamento para que la registradora
pueda tener causas fundadas acerca de la veracidad de las manifestaciones de las
partes y del contenido de la escritura; y menos aún para presuponer que el notario
otorgante no ha realizado las funciones para las cuales se le requiere y que sin duda ha
llevado a término, y como mínimo con igual diligencia que el registrador que ahora
califica su trabajo.
b) señala como puntos que ponen en evidencia la buena fe, claridad y legitimidad
de la escritura objeto de calificación negativa: la clarividencia y concreción con que se
indica qué importes se podrán tener en cuenta para que formen parte del precio y que el
contenido y condiciones de la escritura de opción de compra ha sido pactado en igualdad
de condiciones. La conveniencia de constituir la opción de compra ante notario dada la
importancia de la cantidad recibida por la parte vendedora, así como el margen de
tiempo solicitado por la parte vendedora, y aceptado por la compradora, para poder
formalizar el ejercicio de la opción de compra, que hacen recomendable que el negocio
jurídico quede reflejado en un documento público, inscribible en el registro de la
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
