Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4021)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27908
propiedad, con el fin de salvaguardar los intereses de las partes frente a terceros, una de
las funciones primordiales del Registro de la Propiedad. La actividad de la parte
compradora desde hace más de 20 años, compraventa de bienes inmobiliarios por
cuenta propia y no una entidad financiera (la sociedad optante tiene por objeto social «la
compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia».
c) en cuanto a la cuestión referente a que la notificación del ejercicio de la opción
de compra, ésta ha sido consensuada por las partes; ha sido prorrogada, y por lo tanto
su ejercicio, y la notificación para el ejercicio se realizará por conducto notarial, aun
cuando ya se ha fijado la fecha de ejercicio (venta) por las partes de mutuo acuerdo.
Añade que esta circunstancia no ha sido tenida en cuenta por la registradora, y aun así
también se realizará el requerimiento por conducto notarial.
d) que los registradores cumplen una función importantísima en la calificación del
acto que será objeto de inscripción, pero el exceso de ella provoca inseguridad jurídica.
En este caso, tenemos una opción de compra que desde el año 2022 no se puede
inscribir; y la inscripción de la propiedad si bien no es un derecho constitutivo, pero sí es
declarativo y esa falta de inscripción limita el derecho de la optante, y afecta
directamente al ejercicio de su actividad social, afectando directamente al objeto social
de la empresa como la facultad de disposición de la propietaria. Incidencias que terminan
afectando a las voluntades de las partes, quienes al ver tanta reticencia terminan por
desgastarse y renuncian a la celebración de estos actos por cansancio, al ver
restringidas no sólo la libertad contractual de las partes, sino que también vulnera la
manifestación suprema de la autonomía de la voluntad, amparada por la Constitución.
2. Así las cosas, la objeción a la inscripción que expresa la nota se deriva de la
concatenación (en las escrituras que reseña) de una serie de circunstancias que podrían
resumirse así:
– existencia de importantes cantidades entregadas a cuenta de una opción, antes de
que pueda ejercitarse.
– la posibilidad de que el acreedor pueda unilateralmente deducir, mediante un
cálculo aproximado del importe de compra, las deudas que a su solo juicio tiene el
concedente.
– el ejercicio unilateral en el caso de que no consiga localizar al concedente por
medio de burofax. De la concurrencia y apreciación de tales circunstancias, concluye la
registradora, en su calificación, que la operación, tal y como está planteada, supone una
opción con una clara finalidad de garantía (de una operación de financiación), que
vulnera la prohibición de pacto comisorio en nuestro derecho.
Respecto de esta última cuestión (la prohibición del citado pacto), ha de recordarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid., por
ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero y 27 de octubre
de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12
y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, entre
otras, siendo de especial relevancia las tres últimas, por su enfoque de la problemática
que subyace en este tipo de operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27908
propiedad, con el fin de salvaguardar los intereses de las partes frente a terceros, una de
las funciones primordiales del Registro de la Propiedad. La actividad de la parte
compradora desde hace más de 20 años, compraventa de bienes inmobiliarios por
cuenta propia y no una entidad financiera (la sociedad optante tiene por objeto social «la
compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia».
c) en cuanto a la cuestión referente a que la notificación del ejercicio de la opción
de compra, ésta ha sido consensuada por las partes; ha sido prorrogada, y por lo tanto
su ejercicio, y la notificación para el ejercicio se realizará por conducto notarial, aun
cuando ya se ha fijado la fecha de ejercicio (venta) por las partes de mutuo acuerdo.
Añade que esta circunstancia no ha sido tenida en cuenta por la registradora, y aun así
también se realizará el requerimiento por conducto notarial.
d) que los registradores cumplen una función importantísima en la calificación del
acto que será objeto de inscripción, pero el exceso de ella provoca inseguridad jurídica.
En este caso, tenemos una opción de compra que desde el año 2022 no se puede
inscribir; y la inscripción de la propiedad si bien no es un derecho constitutivo, pero sí es
declarativo y esa falta de inscripción limita el derecho de la optante, y afecta
directamente al ejercicio de su actividad social, afectando directamente al objeto social
de la empresa como la facultad de disposición de la propietaria. Incidencias que terminan
afectando a las voluntades de las partes, quienes al ver tanta reticencia terminan por
desgastarse y renuncian a la celebración de estos actos por cansancio, al ver
restringidas no sólo la libertad contractual de las partes, sino que también vulnera la
manifestación suprema de la autonomía de la voluntad, amparada por la Constitución.
2. Así las cosas, la objeción a la inscripción que expresa la nota se deriva de la
concatenación (en las escrituras que reseña) de una serie de circunstancias que podrían
resumirse así:
– existencia de importantes cantidades entregadas a cuenta de una opción, antes de
que pueda ejercitarse.
– la posibilidad de que el acreedor pueda unilateralmente deducir, mediante un
cálculo aproximado del importe de compra, las deudas que a su solo juicio tiene el
concedente.
– el ejercicio unilateral en el caso de que no consiga localizar al concedente por
medio de burofax. De la concurrencia y apreciación de tales circunstancias, concluye la
registradora, en su calificación, que la operación, tal y como está planteada, supone una
opción con una clara finalidad de garantía (de una operación de financiación), que
vulnera la prohibición de pacto comisorio en nuestro derecho.
Respecto de esta última cuestión (la prohibición del citado pacto), ha de recordarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid., por
ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero y 27 de octubre
de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12
y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, entre
otras, siendo de especial relevancia las tres últimas, por su enfoque de la problemática
que subyace en este tipo de operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
cve: BOE-A-2025-4021
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Núm. 51
