Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4021)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27903
formalizada por ambas partes que indique de forma clara el destino de la cantidad
recibida.
Se ha de tener en cuenta que el Contrato de Opción la voluntad de la [sic] cedentes
es firme y perfecto, y de obligatorio cumplimiento que ha dispuesto a favor del cedente y
que éste sólo perfeccionará la compra con su ejercicio. En la operación de opción de
compra, como en la compraventa, intervienen los intermediarios inmobiliarios, en este
caso son dos en el acto de disposición de una finca pero de forma aplazada.
Cuarto. Conclusiones.
En base a los argumentos expuestos, esta parte concluye que no hay obstáculo para
admitir una previsión como la cuestionada en la calificación recurrida, pues los posibles
ajustes o compensaciones a que hubiera lugar, de no mediar acuerdo entre las partes,
se sustanciarían en sede judicial y extramuros del Registro; pero es que, sobre todo,
poco margen deja la escritura calificada para presuponer un “pacto comisorio”, y en
ningún caso se aprecia fundamento para que la Señora Registradora pueda tener
causas fundadas acerca de la veracidad de las manifestaciones de las partes y del
contenido de la escritura y menos aún para presuponer que el Notario otorgante no ha
realizado las funciones para las cuales se le requiere y que sin duda ha llevado a
término, y como mínimo con igual diligencia que el registrado que ahora califica su
trabajo.
En este sentido, cabe destacar los siguientes puntos, los cuales ponen en evidencia
la buena fe, claridad y legitimidad de la escritura objeto de calificación negativa:
Por último, en cuanto a la cuestión referente a que la notificación del ejercicio de la
opción de compra, ésta ha sido consensuada por las partes. La opción de compra ha
sido prorrogada y por lo tanto su ejercicio.
La notificación para el ejercicio se realizará por conducto notarial, aun cuando ya se
ha fijado la fecha de ejercicio (venta) por las partes de mutuo acuerdo. Hecho que la Sra
Registradora no ha tenido en cuenta. Aun así, también se realizará el requerimiento por
conducto notarial.
Si bien es cierto que los Registradores cumplen una función importantísima en la
calificación del acto que será objeto de inscripción, también lo es que el exceso de ella
provoca inseguridad jurídica. En este caso, tenemos una opción de compra que desde el
año 2022 no se puede inscribir. La inscripción de la propiedad si bien no es un derecho
constitutivo, pero sí es declarativo y esa falta de inscripción limita el derecho de la
Optante, y afecta directamente al ejercicio de su actividad social, afectando directamente
al objeto social de la empresa como la facultad de disposición de la propietaria. Estas
incidencias terminan afectando las voluntades de las partes, quienes al ver tanta
reticencia terminan por desgastarse y renuncian a la celebración de estos actos por
cansancio, al ver restringidas no sólo la libertad contractual de las partes sino que
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
1.º La clarividencia y concreción con que se indica que importes se podrán tener en
cuenta para que formen parte del precio y que el contenido y condiciones de la escritura
de opción de compra ha sido pactado en igualdad de condiciones.
2.º La conveniencia de constituir la opción de compra ante notario dada la
importancia de la cantidad recibida por la parte vendedora, así como el margen de
tiempo solicitado, por la parte vendedora y aceptado por la compradora, para poder
formalizar el ejercicio de la opción de compra, que hacen recomendable que el negocio
jurídico quede reflejado en un documento público, inscribible en el registro de la
propiedad, con el fin de salvaguardar los intereses de las partes frente a terceros, una de
las funciones primordiales del Registro de la Propiedad.
3.º La actividad de la parte compradora desde hace más de 20 años, compraventa
de bienes inmobiliarios por cuenta propia y no una entidad financiera: “Interviene –en
nombre y representación, como apoderada, de la compañía ‘Marlot, SL’– la sociedad
tiene por objeto social la compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia”.
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27903
formalizada por ambas partes que indique de forma clara el destino de la cantidad
recibida.
Se ha de tener en cuenta que el Contrato de Opción la voluntad de la [sic] cedentes
es firme y perfecto, y de obligatorio cumplimiento que ha dispuesto a favor del cedente y
que éste sólo perfeccionará la compra con su ejercicio. En la operación de opción de
compra, como en la compraventa, intervienen los intermediarios inmobiliarios, en este
caso son dos en el acto de disposición de una finca pero de forma aplazada.
Cuarto. Conclusiones.
En base a los argumentos expuestos, esta parte concluye que no hay obstáculo para
admitir una previsión como la cuestionada en la calificación recurrida, pues los posibles
ajustes o compensaciones a que hubiera lugar, de no mediar acuerdo entre las partes,
se sustanciarían en sede judicial y extramuros del Registro; pero es que, sobre todo,
poco margen deja la escritura calificada para presuponer un “pacto comisorio”, y en
ningún caso se aprecia fundamento para que la Señora Registradora pueda tener
causas fundadas acerca de la veracidad de las manifestaciones de las partes y del
contenido de la escritura y menos aún para presuponer que el Notario otorgante no ha
realizado las funciones para las cuales se le requiere y que sin duda ha llevado a
término, y como mínimo con igual diligencia que el registrado que ahora califica su
trabajo.
En este sentido, cabe destacar los siguientes puntos, los cuales ponen en evidencia
la buena fe, claridad y legitimidad de la escritura objeto de calificación negativa:
Por último, en cuanto a la cuestión referente a que la notificación del ejercicio de la
opción de compra, ésta ha sido consensuada por las partes. La opción de compra ha
sido prorrogada y por lo tanto su ejercicio.
La notificación para el ejercicio se realizará por conducto notarial, aun cuando ya se
ha fijado la fecha de ejercicio (venta) por las partes de mutuo acuerdo. Hecho que la Sra
Registradora no ha tenido en cuenta. Aun así, también se realizará el requerimiento por
conducto notarial.
Si bien es cierto que los Registradores cumplen una función importantísima en la
calificación del acto que será objeto de inscripción, también lo es que el exceso de ella
provoca inseguridad jurídica. En este caso, tenemos una opción de compra que desde el
año 2022 no se puede inscribir. La inscripción de la propiedad si bien no es un derecho
constitutivo, pero sí es declarativo y esa falta de inscripción limita el derecho de la
Optante, y afecta directamente al ejercicio de su actividad social, afectando directamente
al objeto social de la empresa como la facultad de disposición de la propietaria. Estas
incidencias terminan afectando las voluntades de las partes, quienes al ver tanta
reticencia terminan por desgastarse y renuncian a la celebración de estos actos por
cansancio, al ver restringidas no sólo la libertad contractual de las partes sino que
cve: BOE-A-2025-4021
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1.º La clarividencia y concreción con que se indica que importes se podrán tener en
cuenta para que formen parte del precio y que el contenido y condiciones de la escritura
de opción de compra ha sido pactado en igualdad de condiciones.
2.º La conveniencia de constituir la opción de compra ante notario dada la
importancia de la cantidad recibida por la parte vendedora, así como el margen de
tiempo solicitado, por la parte vendedora y aceptado por la compradora, para poder
formalizar el ejercicio de la opción de compra, que hacen recomendable que el negocio
jurídico quede reflejado en un documento público, inscribible en el registro de la
propiedad, con el fin de salvaguardar los intereses de las partes frente a terceros, una de
las funciones primordiales del Registro de la Propiedad.
3.º La actividad de la parte compradora desde hace más de 20 años, compraventa
de bienes inmobiliarios por cuenta propia y no una entidad financiera: “Interviene –en
nombre y representación, como apoderada, de la compañía ‘Marlot, SL’– la sociedad
tiene por objeto social la compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia”.
