Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-4021)
Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27902
criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o
de la realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013,
n.º 221/2013)’”.
Asimismo, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que se
prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje al
arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
A más abundamiento, el derecho comparado y las más recientes codificaciones (arts.
1164 y 1165 CC Francés y Convenios internacionales) se orientan en un sentido que se
considera “superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del precio” y del
“tabú del arbitrio de parte”; de modo que, modernamente, la insistencia en la
determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio, así
como la aversión a su determinación unilateral han disminuido muy notablemente,
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos.
De este modo, es necesario indicar que el precio o prima de la opción se encuentra
perfectamente concretado en la escritura, así como la previsión de cualquier cantidad
anticipada por el optante al concedente que se considerará pago a cuenta del precio,
siempre y cuando, evidentemente, sean medios de pago debidamente acreditados, de
hecho en la propia escritura de formalización de la opción de compra no se deja margen
de error con respecto a que importes se deben tener en cuenta como a cuenta de precio.
De este modo, para asegurar los derechos del concedente y optante, hay que preservar
que las cantidades entregadas a cuenta al concedente, a su solicitud, estén
perfectamente acreditadas por los medios de pago establecidos en derecho. Así, reza la
cláusula “...cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización
de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, mediante cheque y/ o
cheques bancarios nominativos, o cualquier otro medio de pago debidamente acreditado,
y su posterior depósito notarial mediante ingreso en la cuenta de consignación.”
En literal de la escritura de opción de compra, se aclara este apartado de forma
absolutamente transparente:
“Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte cedente/vendedora
haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar certificado original emitido por
la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la
recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá
constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la
finca objeto de transmisión.”
Asimismo, en relación a las perspicaces manifestaciones de la Sra. Registradora en
cuanto a las cantidades a retener en concepto de a cuenta de precio, para hacer frente a
las cargas hipotecarias, se deben matizar en cuanto a que se limitan a cargas
hipotecarias, en este caso una hipoteca de “CaixaBank” o aquellos embargos que
pudieran ser inscritos durante los dos años de vigencia de la opción de compra,
cantidades las cuales, como es comprensible, no pueden determinarse en el momento
de la formalización de la opción de compra.
En consecuencia, definitivamente no se vulnera el principio establecido en el artículo
1256 del Código Civil en el momento en el que no se deja al albur de una de las partes el
cumplimiento del convenio, sino que es consensuado, probatorio y garantista, ya que no
se indica que únicamente se ha de aportar los medios de pago que han de ser
debidamente acreditativos, máxime si se trata de consignación notarial o carta de pago
cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27902
criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o
de la realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013,
n.º 221/2013)’”.
Asimismo, conforme a la STS de 11 de abril de 2013, puede decirse que lo que se
prohíbe no es la indeterminación inicial de un elemento del contrato “sino que se deje al
arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se
prohíbe en esta disposición (se refiere al artículo 1256 CC) es que sea la voluntad de
uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al
arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de
ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene
carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de
los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)”.
A más abundamiento, el derecho comparado y las más recientes codificaciones (arts.
1164 y 1165 CC Francés y Convenios internacionales) se orientan en un sentido que se
considera “superación del mito del tabú de la determinación del objeto y del precio” y del
“tabú del arbitrio de parte”; de modo que, modernamente, la insistencia en la
determinación de los elementos objetivos del contrato y singularmente del precio, así
como la aversión a su determinación unilateral han disminuido muy notablemente,
desvaneciéndose para algunos autores en términos prácticos.
De este modo, es necesario indicar que el precio o prima de la opción se encuentra
perfectamente concretado en la escritura, así como la previsión de cualquier cantidad
anticipada por el optante al concedente que se considerará pago a cuenta del precio,
siempre y cuando, evidentemente, sean medios de pago debidamente acreditados, de
hecho en la propia escritura de formalización de la opción de compra no se deja margen
de error con respecto a que importes se deben tener en cuenta como a cuenta de precio.
De este modo, para asegurar los derechos del concedente y optante, hay que preservar
que las cantidades entregadas a cuenta al concedente, a su solicitud, estén
perfectamente acreditadas por los medios de pago establecidos en derecho. Así, reza la
cláusula “...cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización
de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma, mediante cheque y/ o
cheques bancarios nominativos, o cualquier otro medio de pago debidamente acreditado,
y su posterior depósito notarial mediante ingreso en la cuenta de consignación.”
En literal de la escritura de opción de compra, se aclara este apartado de forma
absolutamente transparente:
“Con respecto a las cantidades y/o desembolsos que la parte cedente/vendedora
haya podido recibir desde la constitución del derecho de opción de compra y hasta el
ejercicio de la misma, la parte compradora deberá aportar certificado original emitido por
la vendedora en el cual deberán constar las cantidades recibidas, la fecha de la
recepción de las mismas, los medios de pago, además y de forma expresa deberá
constar que la cantidad recibida se asigna a parte del precio de la compraventa de la
finca objeto de transmisión.”
Asimismo, en relación a las perspicaces manifestaciones de la Sra. Registradora en
cuanto a las cantidades a retener en concepto de a cuenta de precio, para hacer frente a
las cargas hipotecarias, se deben matizar en cuanto a que se limitan a cargas
hipotecarias, en este caso una hipoteca de “CaixaBank” o aquellos embargos que
pudieran ser inscritos durante los dos años de vigencia de la opción de compra,
cantidades las cuales, como es comprensible, no pueden determinarse en el momento
de la formalización de la opción de compra.
En consecuencia, definitivamente no se vulnera el principio establecido en el artículo
1256 del Código Civil en el momento en el que no se deja al albur de una de las partes el
cumplimiento del convenio, sino que es consensuado, probatorio y garantista, ya que no
se indica que únicamente se ha de aportar los medios de pago que han de ser
debidamente acreditativos, máxime si se trata de consignación notarial o carta de pago
cve: BOE-A-2025-4021
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