BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27901

acto a la constitución de la opción de compra que es objeto de calificación negativa,
otorgando escritura pública de Cancelación de Opción de Compra.
El importe de la prima del título que se califica y a petición de la cedente se realizó la
transferencia directamente a la mercantil Firauco, SL, pago por delegación y afectaba
directamente a la finca. Finca cuyo derecho de compra se constituía en ese acto a favor
de esta parte recurrente.
Los pagos por delegación en firmas de actos jurídicos, es usual ya que reduce el
número de movimientos financieros en aras de alcanzar la efectividad e inmediatez de
los actos y asegurar por parte de la optante que un derecho anterior quede cancelado de
forma fehaciente y éste sea inscrito, se debe a la seguridad jurídica al menos de esta
parte.
Ello, no es óbice para interpretar que se trata de una financiación. La adquisición de
una propiedad implica que ha de estar saneada, siendo una obligación esta de la
propietaria.
B) Segunda Concurrencia En la opción se prevé la posibilidad de imputar al precio
de compraventa las cantidades que se hayan destinado al pago de deudas propias del
concedente.
Salvo error, esta parte no encuentra apartado alguno que determine aquella
posibilidad. Lo que sí se pacta es la deducción de los importes de las deudas que graven
la finca que se adquiere: impuestos (ibi), cargas existentes (en este caso, la hipoteca que
grava la finca) y las cantidades entregadas a las cantidades recibidas por la cedente
vinculadas con esta operación. No entendemos cómo se puede deducir que se entregue
cantidades a cuenta del precio para el pago de las deudas propias de la concedente.
(¿?). Se paga una prima en la opción de compra y a cuenta del precio de compraventa
en la escritura de Carta de Pago. Que se efectúe a nombre de otras empresas que han
intervenido como las intermediarias inmobiliarias, esto es a petición de la cedente y son
costes que asumen directamente los vendedores en toda operación inmobiliaria, máxime
cuando por el sólo hecho de conceder la opción de venta, la vendedora ya ha dispuesto
de la finca. Este documento de carta de pago, deja de forma clara y precisa determinada
cuál es el importe a pagar del precio y no deja en algún caso, al comprador optante que
al ejercitar unilateralmente la opción, y determine de laguna manera qué cantidades se
deducen del precio.
En este sentido cabe destacar la Resolución de 27 de octubre de 2020, de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la
negativa de la Sra. Registradora de la Propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir una
escritura de opción de compra en el que se procede al desglose las dudas interpretativas
que ha suscitado el artículo 1256 y las pone en contacto con las nuevas orientaciones
doctrinales, jurisprudenciales y legislativas. Así, -dice; que, si bien es cierto que el
Código Civil manifiesta una cierta aversión “hacia la indeterminación de lo que puedan
considerarse como elementos objetivos del contrato”, lo cierto es que “la posible
indeterminación debe de ser analizada con sumo cuidado, pues una cosa es que la
determinación de un elemento objetivo del contrato –no definido– quede a la voluntad
unilateral y arbitraria de una de las partes, y otra bien distinta es que esa previsión, en
orden a una concreción ulterior de la determinación y exigibilidad, se base en el acuerdo
de aquellas”.
De igual modo, el Tribunal Supremo aclara en su Sentencia de 15 de junio de 2016
que “...Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una interpretación
puramente literal (...) no puede darse al artículo 1256 CC un significado normativo
distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si ‘las
obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben
cumplirse a tenor de los mismos’, no puede uno de los contratantes desvincularse o
desligarse del contrato por su sola voluntad (...)”.
Abunda en este criterio la STS de 29 de mayo de 2014 cuando expresa que “el
presupuesto de la determinabilidad ‘se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra
determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a

cve: BOE-A-2025-4021
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 51