BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27920

o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales
como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la
calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación
se acredite de modo suficiente.
Y su apartado 3, como supuesto diferenciado de los anteriores, permite la
rectificación de la extensión superficial de la finca, en aquellos supuestos de diferencias
de cabida no superiores al 10 % acreditados mediante certificación catastral descriptiva
y gráfica o al 5 % respecto de la que consta inscrita, sin necesidad de tramitación del
expediente y sin que el precepto limite su aplicación al concepto de finca tal como lo
entiende la registradora en su calificación, esto es, como una porción de terreno
independiente delimitada por una línea poligonal cerrada, constituyendo el supuesto
normal de apertura del folio registral (cfr. Resolución de 23 de abril de 2005).
La regulación, como un supuesto independiente y diferenciado de los anteriores,
de los supuestos contemplados en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria
no permite hacer extensivas las excepciones contempladas en su apartado 1 a estos
supuestos de meras rectificaciones superficiales que no conllevan la inscripción
simultánea de la representación gráfica georreferenciada de la finca, permitiendo así la
práctica de las mismas siempre que estén suficientemente acreditadas y cumpliendo los
requisitos impuestos por la propia legislación hipotecaria y por la legislación específica
que en cada caso resulte aplicable.
6. En segundo lugar, señala la registradora que para proceder a la nueva descripción
del elemento privativo en régimen de propiedad horizontal es necesario acuerdo
unánime de la comunidad de propietarios para la modificación del título constitutivo.
En este sentido debe recordarse la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre
rectificación de asientos, cuando se afecta a la titularidad registral: «constituye una regla
básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los asientos registrales están bajo la
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado
este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de
diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27
de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del
titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho
–lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la
voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún
derecho» (vid. Resolución 28 de marzo de 2016).
Las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de
los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las
cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de
manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo
será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un
elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos
comunes.
En la reciente Resolución de 18 de abril de 2023, este Centro Directivo, en un
supuesto semejante al presente, afirmó lo siguiente: «Respecto del fondo de la cuestión
planteada, se solicita la inscripción de la rectificación de la superficie de uno de los
elementos privativos que integran el edificio en régimen de propiedad horizontal, que
pasa de tener (…) metros cuadrados. Pero esa ampliación de superficie no implica una
ampliación de obra, que requiera acreditar los requisitos –especialmente urbanísticos–
de la misma, sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que
debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar. Y dicha rectificación ha
sido otorgada por el propietario del elemento privativo objeto de aquélla con el acuerdo
adoptado por la comunidad de propietarios. Por ello, alterándose la descripción registral
del edificio sólo en cuanto a la superficie de uno de los elementos privativos, que, según
afirman los otorgantes de la escritura calificada, fue la que debió constar al declararse la

cve: BOE-A-2025-4022
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