BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27919

catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del
artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).
– y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como
señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la
finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Así ocurre
con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1,
que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos,
especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de
tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la
eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las
preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos
en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la
concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa
de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el casocompetente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad
de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su
ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros
supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes
aludidos.
3. No se solicita en el presente caso, a diferencia del supuesto de hecho contenido
en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de julio de 2016, la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de un elemento independiente en un edificio
dividido horizontalmente. Conviene recordar que, en tales supuestos, el artículo 201 de
la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones
descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o
elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo
para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento
administrativo correspondiente.
4. En el supuesto de hecho objeto de este expediente únicamente se solicita
la rectificación del dato descriptivo referido a la superficie construida, tomado de la
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, por entender el recurrente la
existencia de un error de medición original. A este respecto, como afirma la Resolución
de 13 de mayo de 2010 no existe error en aquellos casos en los que el título inscribible
se estableció en la misma forma en que está inscrita.
5. Como primer defecto obstativo a la práctica de la inscripción solicitada señala la
registradora la inaplicabilidad de la regla contenida en la letra b) del apartado 3 del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria a los elementos integrantes de un edificio en régimen
de propiedad horizontal, por considerar que el precepto en su conjunto se refiere a la
cabida de las parcelas, pese a que no se contenga previsión expresa al respecto en el
apartado 3 del precepto, a diferencia de lo que ocurre con el apartado 1.
Tal interpretación no puede compartirse. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria en su
apartado 1 regula el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas con
simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada –ya sea catastral o
alternativa–, cuya tramitación está presidida por la tramitación del procedimiento previsto
en la norma ante el notario competente en el que se notificarán a los titulares
colindantes, excluyéndose expresamente de su ámbito de aplicación en su letra e) los
supuestos de rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de
cualquier edificio en régimen de división horizontal.
En su apartado 2, el precepto permite la rectificación de la descripción de cualquier
finca, sin necesidad de tramitación de expediente alguno, cuando se trate de alteración
de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie

cve: BOE-A-2025-4022
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Núm. 51