BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27918

1. Es objeto de este expediente decidir si procede la rectificación de la superficie
construida de un elemento integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
con base catastral –aunque sin pretender la simultánea inscripción de la representación
gráfica– al amparo de lo dispuesto en el artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, por no
existir diferencias superficiales superiores al 5 % respecto de la que consta inscrita.
La registradora suspende la inscripción por entender que la regulación contenida
en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es en relación a la cabida de las parcelas,
considerando, en consecuencia, que el apartado 3 del referido precepto no es aplicable a
elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal; añade que, en
todo caso, para la rectificación de la superficie construida de un elemento privativo, por
afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal, será necesario el previo acuerdo
de la junta de propietarios autorizando tal modificación, que precisará el otorgamiento de
la correspondiente escritura pública.
El recurrente señala, en síntesis, que lo solicitado consiste en un mínimo ajuste
de la superficie construida, para adecuarlo a la realidad física obrante en el Catastro
Inmobiliario, que no tiene incidencia alguna en la configuración física de la finca en
cuestión, ni del edificio o de la parcela en que dicho edificio se halla construido, tampoco
incide en las cuotas de participación que corresponden a los diversos elementos
integrantes del régimen; que aunque el artículo 201.1.e) excluye del ámbito de aplicación
del precepto a los elementos independientes de un edificio en régimen de división
horizontal, esta excepción no es aplicable a los supuestos regulados en el artículo 201.3,
por considerar que si en estos supuestos no es necesario tramitar el expediente de
rectificación regulado en el precepto, tampoco deben considerarse aplicables las
excepciones establecidas en relación al mismo procedimiento; finalmente, en cuanto a la
consideración contenida en la nota de calificación de que la regulación contenida en el
artículo 201 debe entenderse referida a parcelas y la finca 6.309 no lo es (por ser un
elemento independiente de un edificio en régimen de división horizontal), señala que el
artículo 201 de la Ley Hipotecaria es aplicable a cualquier finca, como resulta de su tenor
literal y que el apartado 3 del mismo precepto no hace distinción ni excepción y debe
entenderse aplicable a cualquier supuesto.
2. Como resulta de la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre
de 2015, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la
reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, cabe enunciar
los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y
sistematizarlos en tres grandes grupos:
– los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie
contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación
gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a)
y letra b), de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones
de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita,
y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de
colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares
registrales de las fincas colindantes».
– el supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores
al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación
geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el
artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 %,
prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su
cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que
previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está
dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros,
si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse
practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título
presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que
el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación

cve: BOE-A-2025-4022
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Núm. 51