BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 27916

corresponde tiene una superficie construida de ciento sesenta y cinco metros cuadrados
(165,00 m2) –aparte de la superficie correspondiente a los elementos comunes–, que es
la superficie real de la vivienda.
III. Siendo interés de mi representada que se rectificase la superficie construida que
consta inscrita en el Registro de la Propiedad, a fin de que coincidiese con la superficie
real de la misma, que es exactamente la que consta en el Catastro Inmobiliario,
mediante escrito presentado en fecha 26/7/2024, se solicitó ante el Registro de la
Propiedad n.º 15 de Barcelona dicha rectificación, con base en lo dispuesto en el
artículo 201, apartado 3, letra b) de la Ley hipotecaria, toda vez que la diferencia entre la
superficie real, que es la que consta en el Catastro Inmobiliario (165,00 m2), no excede
del cinco por ciento (5 %) de la cabida que consta inscrita en el Registro de la Propiedad
(157,36 %), puesto que la diferencia es de 7,64 m2, que equivale al 4,86 % de dicha
cabida inscrita.
IV. En fecha 16/10/2024 el Registro de la Propiedad n.º 15 emitió una calificación
negativa con base en las siguientes consideraciones:
La rectificación de superficie a que se refiere el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es
en relación a la cabida de las parcelas y, aunque el apartado 3 del artículo no diga
específicamente que tal rectificación no puede aplicarse a elementos integrantes de un
régimen de propiedad horizontal (como sí dice el apartado 1 del artículo 201 LH) el
mismo se refiere a parcelas y la finca 2/6309 no lo es.
En todo caso, para la rectificación de la superficie de un elemento privativo integrado
en una propiedad horizontal, el expediente del artículo 201 no es la vía correcta, sino
que, dado que se modifica un elemento dentro del edificio, que afecta a éste, y por ende
a su título constitutivo, será necesario el previo acuerdo de la junta de la comunidad de
propietarios, la que autorice esa modificación para que pueda acceder al Registro, tal y
como se le advirtió al presentante antes de presentar la documentación, la modificación
de la superficie de un elemento privativo integrado en un régimen de propiedad
horizontal precisa la modificación del título constitutivo del mismo en escritura pública y
con los requisitos de las normativa hipotecaria. Artículo 553-26 2.a) del Código Civil de
Cataluña y Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de
fechas 20 de diciembre de 2016 y 19 de julio de 2018.
V. Cabe señalar, en primer lugar, que la calificación registral negativa objeto de
impugnación invoca dos Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública que parten de supuestos de hecho que no resulta equiparables al que nos
ocupa, puesto que uno de ellos se refiere a la rectificación de la superficie de un
elemento privativo integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad
horizontal en el que se da una diferencia entre la superficie inscrita (20 m2) y la superficie
real (24 m2), superior al 16 % –supuesto de hecho expresamente excluido por la Ley
hipotecaria-artículo 201.1.e) de la tramitación del expediente de rectificación– y el otro se
refiere a la solicitud de modificación de los linderos de una plaza de garaje.
En el supuesto de hecho que nos ocupa no se pretende la rectificación de la
descripción del inmueble, ni la modificación de sus linderos, sino simplemente un mínimo
ajuste de la superficie (inferior al 5 %), que no tienen incidencia alguna en la
configuración física de la finca en cuestión, del edificio del que forma parte integrante ni
de la parcela en la que dicho edificio se halla construido; como tampoco incide de
ninguna manera en la distribución de las cuotas de participación que constan en el título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal y en el Registro de la Propiedad y que
también constan, exactamente idénticas, en el Catastro inmobiliario, a pesar de la
pequeña diferencia o desajuste entre la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad
y la superficie real que refleja el Catastro, seguramente con motivo de una medición
mucho más precisa, habida cuenta de la escasa entidad de la diferencia entre las
mencionadas superficies.
Por otra parte, si bien es cierto que el artículo 201.1.e) excluye de la tramitación del
expediente de rectificación regulado en los apartados a) a d) del mismo precepto 201.1,

cve: BOE-A-2025-4022
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Núm. 51