Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28398
de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), dos nuevos apartados, 6 y 7,
dirigiendo los recurrentes su queja únicamente contra el apartado 7.
Se relata en el recurso que el precepto controvertido impone a los contratos de
arrendamiento de vivienda un límite máximo de renta conforme al sistema de índices de
precios de referencia, cuando el propietario sea gran tenedor y la vivienda se encuentre
situada en una zona declarada como mercado tensionado, así como a todos los
propietarios de viviendas incluidas en zonas de mercado tensionado, aun no siendo
grandes tenedores, si la vivienda no ha sido arrendada en los últimos cinco años.
A juicio de los recurrentes, tal regulación impone una limitación ab initio sobre una de
las facultades esenciales que integran el derecho de propiedad, la facultad de disfrute,
que excede del ámbito de la posible limitación de su contenido en atención a la función
social de este derecho, conforme dispone el art. 33.2 CE, siéndole, por otro lado,
aplicable la garantía del art. 53.1 CE de que la ley que desarrolle el ejercicio de este
derecho «deberá respetar su contenido esencial».
En tal sentido, exponen que, conforme a diversos pronunciamientos de este tribunal
–se citan, entre otras, las SSTC 37/1987, de 26 de marzo; 170/1989, de 19 de octubre;
89/1994, de 17 de marzo, y 204/2004, de 18 de noviembre– la determinación del
contenido esencial de un derecho viene determinada por el elenco de facultades o
posibilidades de actuación necesarios para que el derecho sea recognoscible como
perteneciente al tipo descrito, quedando rebasado cuando queda sometido a limitaciones
que lo hacen impracticable, lo dificultan más allá de lo razonable, o lo despojan de la
necesaria protección.
En línea con lo expuesto, con remisión a la doctrina constitucional en que se apoyan,
aducen que la delimitación del contenido esencial del derecho de propiedad no puede
suponer una absoluta libertad del poder público que llegue a anular la utilidad
meramente individual del derecho, de modo que el límite se encontrará en no sobrepasar
las barreras más allá de las cuales el derecho dominical y las facultades de
disponibilidad que supone resulte reconocible en cada momento histórico y en la
posibilidad efectiva de realizar el derecho.
Con base en ello, consideran que la nueva redacción dada al art. 17 LAU,
concretamente en su nuevo apartado 7, limita la facultad de disfrute del arrendador,
ínsita y consustancial al concepto mismo de derecho real de dominio de fijar, mediante
acuerdo con el arrendatario, la utilidad económica del bien arrendado mediante la fijación
de la renta, estando ante una norma de fijación directa y automática de la «merced
arrendaticia», que desnaturaliza el derecho real de dominio al suponer una limitación
esencial y determinante de una de sus facultades, sin precedentes en nuestro
ordenamiento jurídico postconstitucional.
Por otro lado, partiendo de lo declarado en la STC 16/2018, de 22 de febrero, afirman
que la función social del derecho de propiedad pugna con las facultades del propietario
en el marco de una relación de adecuación, razonabilidad y equilibrio con el fin
perseguido, por ello, en el presente caso, han de tomarse en consideración el interés
perseguido por la norma impugnada, consistente en la promoción del acceso a la
vivienda y, por otro lado, la determinante y sustancial limitación del derecho de propiedad
y la quiebra de la autonomía de la voluntad, base de las obligaciones contractuales y
directamente vinculada al reconocimiento de la dignidad de la persona como fundamento
del orden político y de la paz social (art. 10 CE). De ello, se concluye que las medidas
impuestas, y cuya constitucionalidad se cuestiona, no resultan imprescindibles pues
existen otras medidas (fiscales, procesales, laborales, sociales) no invasivas del derecho
de propiedad y de la autonomía de la voluntad destinadas igualmente a promocionar el
acceso a la vivienda, sin que la Ley 12/2023 explicite la necesidad de las medidas
adoptadas ni la ineficacia de otro tipo de medidas que pudieran encaminarse al objetivo
de promocionar el acceso a la vivienda. Así, culminan señalando que la aplicación de la
limitación de renta a grandes tenedores, en la definición dada por la propia ley, o a
propietarios que, en el legítimo ejercicio de su facultad de uso y disfrute de su inmueble
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28398
de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), dos nuevos apartados, 6 y 7,
dirigiendo los recurrentes su queja únicamente contra el apartado 7.
Se relata en el recurso que el precepto controvertido impone a los contratos de
arrendamiento de vivienda un límite máximo de renta conforme al sistema de índices de
precios de referencia, cuando el propietario sea gran tenedor y la vivienda se encuentre
situada en una zona declarada como mercado tensionado, así como a todos los
propietarios de viviendas incluidas en zonas de mercado tensionado, aun no siendo
grandes tenedores, si la vivienda no ha sido arrendada en los últimos cinco años.
A juicio de los recurrentes, tal regulación impone una limitación ab initio sobre una de
las facultades esenciales que integran el derecho de propiedad, la facultad de disfrute,
que excede del ámbito de la posible limitación de su contenido en atención a la función
social de este derecho, conforme dispone el art. 33.2 CE, siéndole, por otro lado,
aplicable la garantía del art. 53.1 CE de que la ley que desarrolle el ejercicio de este
derecho «deberá respetar su contenido esencial».
En tal sentido, exponen que, conforme a diversos pronunciamientos de este tribunal
–se citan, entre otras, las SSTC 37/1987, de 26 de marzo; 170/1989, de 19 de octubre;
89/1994, de 17 de marzo, y 204/2004, de 18 de noviembre– la determinación del
contenido esencial de un derecho viene determinada por el elenco de facultades o
posibilidades de actuación necesarios para que el derecho sea recognoscible como
perteneciente al tipo descrito, quedando rebasado cuando queda sometido a limitaciones
que lo hacen impracticable, lo dificultan más allá de lo razonable, o lo despojan de la
necesaria protección.
En línea con lo expuesto, con remisión a la doctrina constitucional en que se apoyan,
aducen que la delimitación del contenido esencial del derecho de propiedad no puede
suponer una absoluta libertad del poder público que llegue a anular la utilidad
meramente individual del derecho, de modo que el límite se encontrará en no sobrepasar
las barreras más allá de las cuales el derecho dominical y las facultades de
disponibilidad que supone resulte reconocible en cada momento histórico y en la
posibilidad efectiva de realizar el derecho.
Con base en ello, consideran que la nueva redacción dada al art. 17 LAU,
concretamente en su nuevo apartado 7, limita la facultad de disfrute del arrendador,
ínsita y consustancial al concepto mismo de derecho real de dominio de fijar, mediante
acuerdo con el arrendatario, la utilidad económica del bien arrendado mediante la fijación
de la renta, estando ante una norma de fijación directa y automática de la «merced
arrendaticia», que desnaturaliza el derecho real de dominio al suponer una limitación
esencial y determinante de una de sus facultades, sin precedentes en nuestro
ordenamiento jurídico postconstitucional.
Por otro lado, partiendo de lo declarado en la STC 16/2018, de 22 de febrero, afirman
que la función social del derecho de propiedad pugna con las facultades del propietario
en el marco de una relación de adecuación, razonabilidad y equilibrio con el fin
perseguido, por ello, en el presente caso, han de tomarse en consideración el interés
perseguido por la norma impugnada, consistente en la promoción del acceso a la
vivienda y, por otro lado, la determinante y sustancial limitación del derecho de propiedad
y la quiebra de la autonomía de la voluntad, base de las obligaciones contractuales y
directamente vinculada al reconocimiento de la dignidad de la persona como fundamento
del orden político y de la paz social (art. 10 CE). De ello, se concluye que las medidas
impuestas, y cuya constitucionalidad se cuestiona, no resultan imprescindibles pues
existen otras medidas (fiscales, procesales, laborales, sociales) no invasivas del derecho
de propiedad y de la autonomía de la voluntad destinadas igualmente a promocionar el
acceso a la vivienda, sin que la Ley 12/2023 explicite la necesidad de las medidas
adoptadas ni la ineficacia de otro tipo de medidas que pudieran encaminarse al objetivo
de promocionar el acceso a la vivienda. Así, culminan señalando que la aplicación de la
limitación de renta a grandes tenedores, en la definición dada por la propia ley, o a
propietarios que, en el legítimo ejercicio de su facultad de uso y disfrute de su inmueble
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