Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28447
cantidad destacada de viviendas de que son titulares dota, pues, a estos sujetos de una
importante capacidad para interferir en el mercado inmobiliario –particularmente si este
queda acotado a una zona concreta– y, en consecuencia, para alterar la oferta y
demanda de vivienda mediante la variación de los precios de esta, dando lugar a las
prácticas de desocupación y retención especulativas que el legislador precisamente
llama a combatir en interés de la comunidad, es decir, a aquellas actuaciones tendentes
a obtener beneficios económicos aprovechando las fluctuaciones del mercado
inmobiliario, en lugar de destinar la pluralidad de inmuebles de que son titulares a
satisfacer la demanda de vivienda en atención a los intereses de la comunidad.
Es claro, por tanto, que la titularidad en una sola persona de un número tan
considerable de viviendas permita concluir de forma razonable que la propiedad
inmobiliaria sea concebida desde esta perspectiva como un producto de inversión, de ahí
que en este tipo de sujetos suelan existir intenciones comerciales y maniobras dirigidas a
optimizar los beneficios derivados de la mercantilización de los inmuebles de su
propiedad.
Por otro lado, la acumulación de muchas propiedades en manos de unos pocos
permite entender que los grandes tenedores gozan de un estatus de dominio importante
en el mercado inmobiliario que justifica su sometimiento a una fiscalización más rigurosa;
de ahí se explica la legítima opción del legislador de que dicha posición ventajosa de los
grandes tenedores deba traducirse en la asunción de un mayor compromiso social.
Tales consideraciones permiten, en definitiva, llegar a la conclusión de que, en este
caso, existe una relación razonable o un equilibrio justo entre la modulación de rentas y
la finalidad de facilitar el acceso a una vivienda asequible, sin que pueda concluirse que
sobre los grandes tenedores recaiga una carga que pueda ser calificada de
desproporcionada o excesiva.
En consecuencia, no sería apreciable tacha de inconstitucionalidad en el párrafo
primero del art. 17.7 LAU introducido por la disposición final primera apartado 3 de la Ley
de vivienda.
(ii) Distinto es, en cambio, el caso de los propietarios que no son grandes tenedores
y a los que la Ley 12/2023 impone igual medida restrictiva sobre la libertad de
estipulación del precio del alquiler por el hecho de que la vivienda, encontrándose en una
zona de mercado residencial tensionado, no haya estado sujeta a alquiler de vivienda en
los últimos cinco años.
En este caso estamos ante propietarios de una única vivienda o de un número de
viviendas inferior al exigido para tener, conforme a la Ley 12/2023, la consideración de
gran tenedor. Se trata de sujetos que no tienen, pues, la misma aptitud que los grandes
tenedores para incidir en el mercado de vivienda, de modo que la vacancia de su
propiedad, en el sentido de no aportarse esta al mercado de viviendas en alquiler, no
tiene sobre dicho mercado una repercusión tan relevante como la descrita para los
grandes tenedores, por lo que su influencia sobre la oferta y la demanda puede llegar a
ser mínima, de ahí que su compromiso o responsabilidad de tipo social y económico sea
también menor al no tener sus decisiones –sobre si alquilar o no la vivienda y fijarle una
determinada renta– un efecto considerable en la comunidad.
Por otro lado, el legislador, al imponer una regulación uniforme a ambos supuestos y
equipararlos, parece atribuir una intención igualmente especulativa al hecho de que un
propietario no gran tenedor no haya puesto su vivienda en alquiler en los últimos cinco
años, sin considerar las distintas situaciones que han podido motivar este hecho,
algunas de las cuales contribuirían igualmente a la solución habitacional en que se
concreta aquí la función social de la propiedad. Así, es posible que en ese tiempo la
vivienda hubiese podido estar destinada a su propio uso, al de un familiar o al de una
tercera persona en cesión, o haber estado sujeta la vivienda o estancias de esta a
derechos de uso o habitación.
Igualmente, podrían existir justas motivaciones para no haber alquilado la vivienda en
el período fijado por el precepto y que harían difícil entender razonablemente
proporcional la afectación que para estos propietarios supone la limitación del precio del
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
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cantidad destacada de viviendas de que son titulares dota, pues, a estos sujetos de una
importante capacidad para interferir en el mercado inmobiliario –particularmente si este
queda acotado a una zona concreta– y, en consecuencia, para alterar la oferta y
demanda de vivienda mediante la variación de los precios de esta, dando lugar a las
prácticas de desocupación y retención especulativas que el legislador precisamente
llama a combatir en interés de la comunidad, es decir, a aquellas actuaciones tendentes
a obtener beneficios económicos aprovechando las fluctuaciones del mercado
inmobiliario, en lugar de destinar la pluralidad de inmuebles de que son titulares a
satisfacer la demanda de vivienda en atención a los intereses de la comunidad.
Es claro, por tanto, que la titularidad en una sola persona de un número tan
considerable de viviendas permita concluir de forma razonable que la propiedad
inmobiliaria sea concebida desde esta perspectiva como un producto de inversión, de ahí
que en este tipo de sujetos suelan existir intenciones comerciales y maniobras dirigidas a
optimizar los beneficios derivados de la mercantilización de los inmuebles de su
propiedad.
Por otro lado, la acumulación de muchas propiedades en manos de unos pocos
permite entender que los grandes tenedores gozan de un estatus de dominio importante
en el mercado inmobiliario que justifica su sometimiento a una fiscalización más rigurosa;
de ahí se explica la legítima opción del legislador de que dicha posición ventajosa de los
grandes tenedores deba traducirse en la asunción de un mayor compromiso social.
Tales consideraciones permiten, en definitiva, llegar a la conclusión de que, en este
caso, existe una relación razonable o un equilibrio justo entre la modulación de rentas y
la finalidad de facilitar el acceso a una vivienda asequible, sin que pueda concluirse que
sobre los grandes tenedores recaiga una carga que pueda ser calificada de
desproporcionada o excesiva.
En consecuencia, no sería apreciable tacha de inconstitucionalidad en el párrafo
primero del art. 17.7 LAU introducido por la disposición final primera apartado 3 de la Ley
de vivienda.
(ii) Distinto es, en cambio, el caso de los propietarios que no son grandes tenedores
y a los que la Ley 12/2023 impone igual medida restrictiva sobre la libertad de
estipulación del precio del alquiler por el hecho de que la vivienda, encontrándose en una
zona de mercado residencial tensionado, no haya estado sujeta a alquiler de vivienda en
los últimos cinco años.
En este caso estamos ante propietarios de una única vivienda o de un número de
viviendas inferior al exigido para tener, conforme a la Ley 12/2023, la consideración de
gran tenedor. Se trata de sujetos que no tienen, pues, la misma aptitud que los grandes
tenedores para incidir en el mercado de vivienda, de modo que la vacancia de su
propiedad, en el sentido de no aportarse esta al mercado de viviendas en alquiler, no
tiene sobre dicho mercado una repercusión tan relevante como la descrita para los
grandes tenedores, por lo que su influencia sobre la oferta y la demanda puede llegar a
ser mínima, de ahí que su compromiso o responsabilidad de tipo social y económico sea
también menor al no tener sus decisiones –sobre si alquilar o no la vivienda y fijarle una
determinada renta– un efecto considerable en la comunidad.
Por otro lado, el legislador, al imponer una regulación uniforme a ambos supuestos y
equipararlos, parece atribuir una intención igualmente especulativa al hecho de que un
propietario no gran tenedor no haya puesto su vivienda en alquiler en los últimos cinco
años, sin considerar las distintas situaciones que han podido motivar este hecho,
algunas de las cuales contribuirían igualmente a la solución habitacional en que se
concreta aquí la función social de la propiedad. Así, es posible que en ese tiempo la
vivienda hubiese podido estar destinada a su propio uso, al de un familiar o al de una
tercera persona en cesión, o haber estado sujeta la vivienda o estancias de esta a
derechos de uso o habitación.
Igualmente, podrían existir justas motivaciones para no haber alquilado la vivienda en
el período fijado por el precepto y que harían difícil entender razonablemente
proporcional la afectación que para estos propietarios supone la limitación del precio del
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