Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
62 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28446
Sin embargo –y a partir de aquí comienza nuestro distanciamiento con la tesis de
nuestros compañeros– la sentencia ignora que la libertad con la que cuenta el legislador
para delimitar el contenido de los derechos dominicales, aun amplia, no es absoluta, por
cuanto lo que no podrá es someterlo a limitaciones que lo dificulten más allá de lo
razonable, no pudiendo el legislador a estos efectos sobrepasar la necesaria «relación
razonable» o «equilibrio justo» entre los medios empleados y la finalidad pretendida,
sometiendo al titular del derecho a una carga considerada desproporcionada o excesiva.
Más concretamente, en lo que a la limitación de rentas de alquiler se refiere, el Tribunal
Europeo de Derechos Humanos recuerda que el control a través de este tipo de medidas
entra dentro de una esfera que permite un amplio margen de apreciación al Estado, y su
aplicación, a menudo, puede ser causa de reducciones significativas en la cantidad de renta
a cobrar, sin embargo, esto no podrá conducir a resultados que sean manifiestamente
irrazonables [SSTEDH de 15 de septiembre de 2009, asunto Amato Gauci c. Malta, § 62, y
de 30 de julio de 2015, asunto Zammit y Attard Cassar c. Malta, § 62].
Pues bien, a efectos de analizar la relación entre finalidad y medios, como
acertadamente indica la sentencia, el fin pretendido con la medida cuestionada es el de
promover la accesibilidad y asequibilidad de vivienda residencial que, en lo que a las
denominadas zonas de mercado residencial tensionado se refiere, se materializa en el
objetivo de atender adecuadamente a un precio razonable la demanda de vivienda
habitacional evitando «prácticas de retención y desocupación indebidas» (de acuerdo
con el preámbulo de la Ley 12/2023). Y en cuanto al medio empleado, lo que impone la
norma sometida a nuestro control de constitucionalidad es una modulación de la renta
libremente pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda, no pudiendo
aquella exceder del límite máximo que resulte de la aplicación del sistema de índices de
precios de referencia que atenderá a la localización y características de la vivienda
objeto de arrendamiento.
La modulación de la renta es aplicada indistintamente tanto a grandes tenedores
como a arrendadores que no tengan tal condición en cuya vivienda no haya estado
vigente un contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, y en ambos
casos respecto de viviendas situadas en una zona calificada de mercado residencial
tensionado. La indistinción de la Ley 12/2023 en este punto es relevante pues las
conclusiones acerca de la razonabilidad de la relación existente entre el medio descrito y
la finalidad perseguida no serán las mismas en uno y otro supuesto.
Partiendo de la base de que los intereses legítimos de la colectividad exigen un
reparto equitativo de la carga social y financiera, no pudiendo recaer esta en un grupo
social concreto por muy importantes que sean los intereses de otro grupo o de la
comunidad en su conjunto (SSTEDH asuntos Hutten-Czapska c. Polonia, § 225, y Bittó y
otros c. Eslovaquia, § 115), la modulación de rentas al inicio del contrato de
arrendamiento a un propietario que tenga la condición de gran tenedor y a un propietario
que no tenga tal condición y que no ha alquilado su vivienda en los últimos cinco años,
son supuestos sustancialmente distintos.
En cualquier caso, es preciso aclarar, que no corresponde aquí analizar la
oportunidad de la medida por la que ha optado el legislador o hacer consideraciones
sobre si existen otro tipo de políticas más eficaces que la implementada, pues el canon a
emplear es exclusivamente normativo y en este caso consistirá en valorar si entre el
medio empleado y la finalidad perseguida existe una relación razonable o un equilibrio
justo; canon, este, que es abordado de forma tímida –y, entendemos, desacertada– por
la sentencia de la que, respetuosamente, discrepamos.
Para aplicar el referido canon, resulta preciso hacer un juicio separado para cada uno
de los supuestos que recoge el nuevo art. 17.7 LAU.
(i) Comenzando por el supuesto referido a los grandes tenedores, conforme resulta
del art. 3 k) de la Ley 12/2023, estos se caracterizan por ser personas físicas o jurídicas
titulares de una suma considerable de inmuebles urbanos de uso residencial –al menos
diez con carácter general, o cinco, si todas las viviendas se ubican en un entorno de
mercado tensionado y así lo motiva la comunidad autónoma correspondiente–. La
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28446
Sin embargo –y a partir de aquí comienza nuestro distanciamiento con la tesis de
nuestros compañeros– la sentencia ignora que la libertad con la que cuenta el legislador
para delimitar el contenido de los derechos dominicales, aun amplia, no es absoluta, por
cuanto lo que no podrá es someterlo a limitaciones que lo dificulten más allá de lo
razonable, no pudiendo el legislador a estos efectos sobrepasar la necesaria «relación
razonable» o «equilibrio justo» entre los medios empleados y la finalidad pretendida,
sometiendo al titular del derecho a una carga considerada desproporcionada o excesiva.
Más concretamente, en lo que a la limitación de rentas de alquiler se refiere, el Tribunal
Europeo de Derechos Humanos recuerda que el control a través de este tipo de medidas
entra dentro de una esfera que permite un amplio margen de apreciación al Estado, y su
aplicación, a menudo, puede ser causa de reducciones significativas en la cantidad de renta
a cobrar, sin embargo, esto no podrá conducir a resultados que sean manifiestamente
irrazonables [SSTEDH de 15 de septiembre de 2009, asunto Amato Gauci c. Malta, § 62, y
de 30 de julio de 2015, asunto Zammit y Attard Cassar c. Malta, § 62].
Pues bien, a efectos de analizar la relación entre finalidad y medios, como
acertadamente indica la sentencia, el fin pretendido con la medida cuestionada es el de
promover la accesibilidad y asequibilidad de vivienda residencial que, en lo que a las
denominadas zonas de mercado residencial tensionado se refiere, se materializa en el
objetivo de atender adecuadamente a un precio razonable la demanda de vivienda
habitacional evitando «prácticas de retención y desocupación indebidas» (de acuerdo
con el preámbulo de la Ley 12/2023). Y en cuanto al medio empleado, lo que impone la
norma sometida a nuestro control de constitucionalidad es una modulación de la renta
libremente pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda, no pudiendo
aquella exceder del límite máximo que resulte de la aplicación del sistema de índices de
precios de referencia que atenderá a la localización y características de la vivienda
objeto de arrendamiento.
La modulación de la renta es aplicada indistintamente tanto a grandes tenedores
como a arrendadores que no tengan tal condición en cuya vivienda no haya estado
vigente un contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, y en ambos
casos respecto de viviendas situadas en una zona calificada de mercado residencial
tensionado. La indistinción de la Ley 12/2023 en este punto es relevante pues las
conclusiones acerca de la razonabilidad de la relación existente entre el medio descrito y
la finalidad perseguida no serán las mismas en uno y otro supuesto.
Partiendo de la base de que los intereses legítimos de la colectividad exigen un
reparto equitativo de la carga social y financiera, no pudiendo recaer esta en un grupo
social concreto por muy importantes que sean los intereses de otro grupo o de la
comunidad en su conjunto (SSTEDH asuntos Hutten-Czapska c. Polonia, § 225, y Bittó y
otros c. Eslovaquia, § 115), la modulación de rentas al inicio del contrato de
arrendamiento a un propietario que tenga la condición de gran tenedor y a un propietario
que no tenga tal condición y que no ha alquilado su vivienda en los últimos cinco años,
son supuestos sustancialmente distintos.
En cualquier caso, es preciso aclarar, que no corresponde aquí analizar la
oportunidad de la medida por la que ha optado el legislador o hacer consideraciones
sobre si existen otro tipo de políticas más eficaces que la implementada, pues el canon a
emplear es exclusivamente normativo y en este caso consistirá en valorar si entre el
medio empleado y la finalidad perseguida existe una relación razonable o un equilibrio
justo; canon, este, que es abordado de forma tímida –y, entendemos, desacertada– por
la sentencia de la que, respetuosamente, discrepamos.
Para aplicar el referido canon, resulta preciso hacer un juicio separado para cada uno
de los supuestos que recoge el nuevo art. 17.7 LAU.
(i) Comenzando por el supuesto referido a los grandes tenedores, conforme resulta
del art. 3 k) de la Ley 12/2023, estos se caracterizan por ser personas físicas o jurídicas
titulares de una suma considerable de inmuebles urbanos de uso residencial –al menos
diez con carácter general, o cinco, si todas las viviendas se ubican en un entorno de
mercado tensionado y así lo motiva la comunidad autónoma correspondiente–. La
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
