Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28445
El primer párrafo contempla el supuesto referido a contratos de arrendamiento de
vivienda sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos en los que concurran dos
elementos: (i) que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda «de acuerdo con la
definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda»,
esto es, conforme al art. 3 k) de la Ley de vivienda «la persona física o jurídica que sea
titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida
de más de 1500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros» –
sin perjuicio de que dicha definición, conforme al propio art. 3 k) «podrá ser
particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta
aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en
dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la
correspondiente memoria justificativa»–; y (ii) que el inmueble se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado dentro del período de vigencia de la declaración de la
referida zona «en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda». Respecto de este segundo elemento, es concretamente el
art. 18 de la Ley de vivienda el que faculta –dados sus términos potestativos– a «[l]as
Administraciones competentes en materia de vivienda» a declarar estas zonas de
mercado residencial tensionado «en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un
especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la
hagan asequible para su acceso en el mercado», arbitrando a continuación dicho
precepto las reglas a seguir por dichas administraciones para la declaración de dichas
zonas, y a las que haremos referencia posteriormente. En cuanto al período de vigencia
es, en concreto, el apartado 2 d) de dicho art. 18 el que determina que será «de tres
años», sin perjuicio de su prórroga anual «cuando subsistan las circunstancias que
motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas
adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración».
El párrafo segundo contempla el otro supuesto al que le es aplicable igual limitación
que al primero, y se refiere en este caso a los contratos de arrendamiento de vivienda en
que concurran dos circunstancias: (i) que –al igual que en el caso anterior– el inmueble
se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia
de la declaración de la referida zona; y (ii) que sobre el inmueble no hubiese estado
vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
No obstante, el precepto señala in fine que la limitación de renta en este segundo
supuesto solo se aplicará «siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de
Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la
declaración de la zona de mercado residencial tensionado».
Expuesto lo anterior, la sentencia declara que «desde la perspectiva del respeto al
contenido esencial del derecho de propiedad, la limitación de rentas que introduce la
disposición final cuestionada, no cabe duda, supone una afectación del derecho de
propiedad, concretamente de la utilidad económica del bien –en este caso inmueble–
que se arrienda», y con esa aseveración nos mostramos de acuerdo, pues la medida en
cuestión constituye, ciertamente, una restricción o limitación de este derecho, y la misma
quedaría, en principio, amparada por el amplio margen de apreciación de que goza el
legislador a la hora de adoptar decisiones de índole social o económica, encaminadas en
este caso a satisfacer la función social de la propiedad (art. 33.2 CE), y exteriorizada
aquí en la intención de favorecer la accesibilidad al mercado residencial a niveles
asequibles ante la situación de carestía de vivienda.
Es decir, la medida, en cualquiera de los dos supuestos en que se aplica –viviendas
de grandes tenedores en zonas residenciales tensionadas, y viviendas en zonas
residenciales tensionadas en las que no ha estado vigente un contrato de arrendamiento
en los últimos cinco años– se encontraría amparada, atendiendo al fin que persigue, en
la proclamación del art. 47 CE que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna
y adecuada, ordenando a los poderes públicos promover las condiciones necesarias
para ello.
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28445
El primer párrafo contempla el supuesto referido a contratos de arrendamiento de
vivienda sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos en los que concurran dos
elementos: (i) que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda «de acuerdo con la
definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda»,
esto es, conforme al art. 3 k) de la Ley de vivienda «la persona física o jurídica que sea
titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida
de más de 1500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros» –
sin perjuicio de que dicha definición, conforme al propio art. 3 k) «podrá ser
particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta
aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en
dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la
correspondiente memoria justificativa»–; y (ii) que el inmueble se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado dentro del período de vigencia de la declaración de la
referida zona «en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda». Respecto de este segundo elemento, es concretamente el
art. 18 de la Ley de vivienda el que faculta –dados sus términos potestativos– a «[l]as
Administraciones competentes en materia de vivienda» a declarar estas zonas de
mercado residencial tensionado «en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un
especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la
hagan asequible para su acceso en el mercado», arbitrando a continuación dicho
precepto las reglas a seguir por dichas administraciones para la declaración de dichas
zonas, y a las que haremos referencia posteriormente. En cuanto al período de vigencia
es, en concreto, el apartado 2 d) de dicho art. 18 el que determina que será «de tres
años», sin perjuicio de su prórroga anual «cuando subsistan las circunstancias que
motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas
adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración».
El párrafo segundo contempla el otro supuesto al que le es aplicable igual limitación
que al primero, y se refiere en este caso a los contratos de arrendamiento de vivienda en
que concurran dos circunstancias: (i) que –al igual que en el caso anterior– el inmueble
se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia
de la declaración de la referida zona; y (ii) que sobre el inmueble no hubiese estado
vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
No obstante, el precepto señala in fine que la limitación de renta en este segundo
supuesto solo se aplicará «siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de
Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la
declaración de la zona de mercado residencial tensionado».
Expuesto lo anterior, la sentencia declara que «desde la perspectiva del respeto al
contenido esencial del derecho de propiedad, la limitación de rentas que introduce la
disposición final cuestionada, no cabe duda, supone una afectación del derecho de
propiedad, concretamente de la utilidad económica del bien –en este caso inmueble–
que se arrienda», y con esa aseveración nos mostramos de acuerdo, pues la medida en
cuestión constituye, ciertamente, una restricción o limitación de este derecho, y la misma
quedaría, en principio, amparada por el amplio margen de apreciación de que goza el
legislador a la hora de adoptar decisiones de índole social o económica, encaminadas en
este caso a satisfacer la función social de la propiedad (art. 33.2 CE), y exteriorizada
aquí en la intención de favorecer la accesibilidad al mercado residencial a niveles
asequibles ante la situación de carestía de vivienda.
Es decir, la medida, en cualquiera de los dos supuestos en que se aplica –viviendas
de grandes tenedores en zonas residenciales tensionadas, y viviendas en zonas
residenciales tensionadas en las que no ha estado vigente un contrato de arrendamiento
en los últimos cinco años– se encontraría amparada, atendiendo al fin que persigue, en
la proclamación del art. 47 CE que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna
y adecuada, ordenando a los poderes públicos promover las condiciones necesarias
para ello.
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
