Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28436
por cierto). Una cita que debemos entender referida al fundamento jurídico 6 de esa
STC 37/2022, que es el único que alude al art. 149.1.8 CE. En ese fundamento, la
sentencia se pronunció sobre el carácter «civil» y no de «vivienda» de la norma
autonómica que limitaba la renta de los contratos de alquiler. Fue en este contexto en el
que la STC 37/2022, FJ 4, se pronunció sobre el carácter tuitivo de la norma:
«Cabe recordar al respecto que, como dijimos en la STC 89/1994, de 17 de marzo,
FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y arrendatarios puede ser sometida
a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren
necesitados de una especial protección –concretamente, los de los arrendatarios ante la
situación del mercado inmobiliario–, como muestra la historia de la regulación de los
arrendamientos urbanos en nuestro país.»
Ahora bien, esto no significa que la regulación de la información precontractual, por
tener carácter tuitivo, sea automáticamente «legislación civil». Hasta ahora, la doctrina
constitucional había tratado la regulación de la información precontractual en relaciones
asimétricas o desiguales como uno de los contenidos típicos del derecho de consumo,
hasta el punto de que había permitido a comunidades autónomas sin competencias en
materia de Derecho civil, como Madrid, legislar sobre la materia, precisamente al amparo
de la competencia citada (STC 119/2018, de 31 de octubre, FJ 4).
En los albores del Estado autonómico, el legislador estatal reguló la información
precontractual a compradores de vivienda en el art. 13.2 de la Ley 26/1984, de 19 de
julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y el Gobierno de la
Generalitat de Cataluña denunció la invasión de sus competencias y el exceso en el
ejercicio de la «legislación civil» por parte del Estado. Al resolver la impugnación, la
STC 15/1989, de 26 de enero, FJ 5 a), rechazó expresamente esta calificación:
«Alega la Generalitat de Cataluña que el art. 13.2, último inciso, versa sobre una
regulación sectorial sobre la que tiene competencia la Generalitat en virtud de lo
dispuesto en el art. 9.9 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, señalando que nada
tiene que ver con la legislación civil.
La obligación que se establece de suministrar al comprador de una vivienda una
documentación suscrita por el vendedor en la que constarán una serie de datos sobre la
misma, evidentemente no puede reconducirse a la materia "urbanismo y vivienda", pero
tampoco cabe caracterizarla, tal como pretende el abogado del Estado, como una
condición general de contratación. El precepto, que significativamente no se enmarca en
el capítulo tercero, relativo a la "[p]rotección de los intereses económicos y sociales",
sino en el capítulo cuarto sobre el "[d]erecho a la información" es más bien resultado del
ejercicio de la competencia legislativa sobre ‘defensa del consumidor y del usuario’,
siendo este el título a considerar.»
Doctrina reiterada, entre otras, en la STC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 4.
El art. 31 de la Ley 12/2023 no puede encuadrarse en el derecho de consumo porque
el comprador o arrendatario de una vivienda no tiene por qué ser necesariamente un
consumidor, ni el vendedor o arrendador un empresario o profesional. Pero de la misma
manera que el Estado puede emplear su competencia del art. 149.1.1 CE, en relación
con el art. 51 CE, para regular las condiciones básicas del «derecho a la información» de
los consumidores y usuarios previsto en este último (por todas, STC 15/1989, FJ 1), por
identidad de razón se puede también poner el art. 149.1.1 CE en relación con el art. 47
CE para regular las condiciones básicas del «derecho» a la información de las
«persona[s] interesada[s] en la compra o arrendamiento de una vivienda», como hace el
art. 31 de la Ley 12/2023.
En definitiva, no comparto el encuadramiento del art. 31 de la Ley 12/2023 en el
art. 149.1.8 CE, pero ello no significa que considere ese art. 31 inconstitucional. Al
contrario, este art. 31 muestra, a mi modo de ver, el verdadero alcance de la
competencia del art. 149.1.1 CE, que, como ya he dicho en el fundamento jurídico 1
cve: BOE-A-2025-4079
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Núm. 51
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por cierto). Una cita que debemos entender referida al fundamento jurídico 6 de esa
STC 37/2022, que es el único que alude al art. 149.1.8 CE. En ese fundamento, la
sentencia se pronunció sobre el carácter «civil» y no de «vivienda» de la norma
autonómica que limitaba la renta de los contratos de alquiler. Fue en este contexto en el
que la STC 37/2022, FJ 4, se pronunció sobre el carácter tuitivo de la norma:
«Cabe recordar al respecto que, como dijimos en la STC 89/1994, de 17 de marzo,
FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y arrendatarios puede ser sometida
a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren
necesitados de una especial protección –concretamente, los de los arrendatarios ante la
situación del mercado inmobiliario–, como muestra la historia de la regulación de los
arrendamientos urbanos en nuestro país.»
Ahora bien, esto no significa que la regulación de la información precontractual, por
tener carácter tuitivo, sea automáticamente «legislación civil». Hasta ahora, la doctrina
constitucional había tratado la regulación de la información precontractual en relaciones
asimétricas o desiguales como uno de los contenidos típicos del derecho de consumo,
hasta el punto de que había permitido a comunidades autónomas sin competencias en
materia de Derecho civil, como Madrid, legislar sobre la materia, precisamente al amparo
de la competencia citada (STC 119/2018, de 31 de octubre, FJ 4).
En los albores del Estado autonómico, el legislador estatal reguló la información
precontractual a compradores de vivienda en el art. 13.2 de la Ley 26/1984, de 19 de
julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y el Gobierno de la
Generalitat de Cataluña denunció la invasión de sus competencias y el exceso en el
ejercicio de la «legislación civil» por parte del Estado. Al resolver la impugnación, la
STC 15/1989, de 26 de enero, FJ 5 a), rechazó expresamente esta calificación:
«Alega la Generalitat de Cataluña que el art. 13.2, último inciso, versa sobre una
regulación sectorial sobre la que tiene competencia la Generalitat en virtud de lo
dispuesto en el art. 9.9 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, señalando que nada
tiene que ver con la legislación civil.
La obligación que se establece de suministrar al comprador de una vivienda una
documentación suscrita por el vendedor en la que constarán una serie de datos sobre la
misma, evidentemente no puede reconducirse a la materia "urbanismo y vivienda", pero
tampoco cabe caracterizarla, tal como pretende el abogado del Estado, como una
condición general de contratación. El precepto, que significativamente no se enmarca en
el capítulo tercero, relativo a la "[p]rotección de los intereses económicos y sociales",
sino en el capítulo cuarto sobre el "[d]erecho a la información" es más bien resultado del
ejercicio de la competencia legislativa sobre ‘defensa del consumidor y del usuario’,
siendo este el título a considerar.»
Doctrina reiterada, entre otras, en la STC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 4.
El art. 31 de la Ley 12/2023 no puede encuadrarse en el derecho de consumo porque
el comprador o arrendatario de una vivienda no tiene por qué ser necesariamente un
consumidor, ni el vendedor o arrendador un empresario o profesional. Pero de la misma
manera que el Estado puede emplear su competencia del art. 149.1.1 CE, en relación
con el art. 51 CE, para regular las condiciones básicas del «derecho a la información» de
los consumidores y usuarios previsto en este último (por todas, STC 15/1989, FJ 1), por
identidad de razón se puede también poner el art. 149.1.1 CE en relación con el art. 47
CE para regular las condiciones básicas del «derecho» a la información de las
«persona[s] interesada[s] en la compra o arrendamiento de una vivienda», como hace el
art. 31 de la Ley 12/2023.
En definitiva, no comparto el encuadramiento del art. 31 de la Ley 12/2023 en el
art. 149.1.8 CE, pero ello no significa que considere ese art. 31 inconstitucional. Al
contrario, este art. 31 muestra, a mi modo de ver, el verdadero alcance de la
competencia del art. 149.1.1 CE, que, como ya he dicho en el fundamento jurídico 1
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