Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28423
vivienda habitual, atendiendo, para ello, a la situación socioeconómica de la población
residente y las dinámicas demográficas.
Se trata, por tanto, de una figura cuyo ámbito de aplicación es excepcional y limitado,
tanto territorial como temporalmente. Que por razones subjetivas (grandes tenedores de
vivienda) o por la imposibilidad de aplicar otras formas de actualización de rentas (al no
existir arrendamientos previos sobre la vivienda) a los nuevos contratos de alquiler de
vivienda en esas zonas se asocie un sistema de contención de precios fijado de manera
objetiva y que les asegura una rentabilidad acorde con la situación en la zona, como se
ha visto, no puede decirse que produzca un perjuicio patrimonial relevante a los
arrendadores. Estos no vienen obligados por la Ley 12/2023 a poner en el mercado de
alquiler, las viviendas de su propiedad, ni tampoco se les obliga a fijar un precio
antieconómico.
e) Pues bien, desde la perspectiva del respeto al contenido esencial del derecho de
propiedad, la limitación de rentas que introduce la disposición final cuestionada, no cabe
duda, supone una afectación del derecho de propiedad, concretamente de la utilidad
económica del bien –en este caso inmueble– que se arrienda. Pero la medida afecta de
forma muy tangencial al derecho de propiedad sobre la vivienda, teniendo en cuenta su
ámbito de aplicación territorial y temporal, y que el límite de renta que se impone está
apegado al valor de mercado. Estamos ante una limitación que en modo alguno cercena
o hace irreconocible el derecho.
Cabe reseñar que, en lo que a la limitación de rentas de alquiler se refiere, el
Tribunal Europeo de Derechos Humanos recuerda que el control a través de este tipo de
medidas entra dentro de una esfera que permite un amplio margen de apreciación al
Estado, y su aplicación, a menudo, puede ser causa de reducciones significativas en la
cantidad de renta a cobrar, aunque no pueden producirse resultados manifiestamente
irrazonables (SSTEDH de 15 de septiembre de 2009, asunto Amato Gauci c. Malta, § 62,
y de 30 de julio de 2015, asunto Zammit y Attard Cassar c. Malta, § 62). Ese canon se
respeta aquí, estando la regulación española que se enjuicia, como ha quedado
expuesto, muy lejos de la que resultó censurada en las SSTEDH de 19 de junio de 2006,
asunto Hutten-Czapska c. Polonia, § 225, o de 28 de enero de 2014, asunto Bittó y otros
c. Eslovaquia, § 115.
Lo que se les impide a los propietarios afectados es exigir rentas por encima de
ciertos límites, que se fijan en atención a la realidad de cada mercado de vivienda,
debiendo tenerse en cuenta que la especulación sobre la misma no está protegida por el
art. 33 CE y además es contraria al art. 47 CE, existiendo un mandato constitucional
dirigido a los poderes públicos para su evitación (por todas, STC 141/2014).
f) Consecuencia de todo ello es que debe descartarse la queja de
inconstitucionalidad dirigida por los recurrentes contra el art. 17.7 LAU, introducido por la
disposición final primera apartado 3 de la Ley 12/2023. Por la ubicación de la vivienda y
durante un tiempo limitado, en atención bien a las condiciones del propietario y su
capacidad de influencia en el mercado, o bien a la no existencia de alquileres recientes
que tomar como referencia, se aplica una limitación de precios en la renta que no puede
considerarse injustificada ni excesivamente gravosa y por lo tanto no vulnera el art. 33 CE.
Es una medida que busca promover la accesibilidad de vivienda residencial, en lo
que a las denominadas zonas de mercado residencial tensionado se refiere, con sus
peculiaridades espaciales y temporales, con el objetivo de atender adecuadamente la
demanda de vivienda habitacional en alquiler a un precio razonable. En cuanto al medio
empleado, lo que la norma sometida a nuestro control de constitucionalidad impone es
una modulación de la renta libremente pactada al inicio del contrato de arrendamiento de
vivienda, no pudiendo aquella exceder del límite máximo que resulte de la aplicación de
un sistema de índices de precios de referencia que atiende a la localización y
características de la vivienda objeto de arrendamiento. Lo que se ve afectado es una
expectativa de beneficio económico que no conforma el contenido esencial del derecho
de propiedad y existe una relación razonable o equilibrio justo entre los medios
empleados y la finalidad pretendida, sometiendo a los propietarios de viviendas previstos
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28423
vivienda habitual, atendiendo, para ello, a la situación socioeconómica de la población
residente y las dinámicas demográficas.
Se trata, por tanto, de una figura cuyo ámbito de aplicación es excepcional y limitado,
tanto territorial como temporalmente. Que por razones subjetivas (grandes tenedores de
vivienda) o por la imposibilidad de aplicar otras formas de actualización de rentas (al no
existir arrendamientos previos sobre la vivienda) a los nuevos contratos de alquiler de
vivienda en esas zonas se asocie un sistema de contención de precios fijado de manera
objetiva y que les asegura una rentabilidad acorde con la situación en la zona, como se
ha visto, no puede decirse que produzca un perjuicio patrimonial relevante a los
arrendadores. Estos no vienen obligados por la Ley 12/2023 a poner en el mercado de
alquiler, las viviendas de su propiedad, ni tampoco se les obliga a fijar un precio
antieconómico.
e) Pues bien, desde la perspectiva del respeto al contenido esencial del derecho de
propiedad, la limitación de rentas que introduce la disposición final cuestionada, no cabe
duda, supone una afectación del derecho de propiedad, concretamente de la utilidad
económica del bien –en este caso inmueble– que se arrienda. Pero la medida afecta de
forma muy tangencial al derecho de propiedad sobre la vivienda, teniendo en cuenta su
ámbito de aplicación territorial y temporal, y que el límite de renta que se impone está
apegado al valor de mercado. Estamos ante una limitación que en modo alguno cercena
o hace irreconocible el derecho.
Cabe reseñar que, en lo que a la limitación de rentas de alquiler se refiere, el
Tribunal Europeo de Derechos Humanos recuerda que el control a través de este tipo de
medidas entra dentro de una esfera que permite un amplio margen de apreciación al
Estado, y su aplicación, a menudo, puede ser causa de reducciones significativas en la
cantidad de renta a cobrar, aunque no pueden producirse resultados manifiestamente
irrazonables (SSTEDH de 15 de septiembre de 2009, asunto Amato Gauci c. Malta, § 62,
y de 30 de julio de 2015, asunto Zammit y Attard Cassar c. Malta, § 62). Ese canon se
respeta aquí, estando la regulación española que se enjuicia, como ha quedado
expuesto, muy lejos de la que resultó censurada en las SSTEDH de 19 de junio de 2006,
asunto Hutten-Czapska c. Polonia, § 225, o de 28 de enero de 2014, asunto Bittó y otros
c. Eslovaquia, § 115.
Lo que se les impide a los propietarios afectados es exigir rentas por encima de
ciertos límites, que se fijan en atención a la realidad de cada mercado de vivienda,
debiendo tenerse en cuenta que la especulación sobre la misma no está protegida por el
art. 33 CE y además es contraria al art. 47 CE, existiendo un mandato constitucional
dirigido a los poderes públicos para su evitación (por todas, STC 141/2014).
f) Consecuencia de todo ello es que debe descartarse la queja de
inconstitucionalidad dirigida por los recurrentes contra el art. 17.7 LAU, introducido por la
disposición final primera apartado 3 de la Ley 12/2023. Por la ubicación de la vivienda y
durante un tiempo limitado, en atención bien a las condiciones del propietario y su
capacidad de influencia en el mercado, o bien a la no existencia de alquileres recientes
que tomar como referencia, se aplica una limitación de precios en la renta que no puede
considerarse injustificada ni excesivamente gravosa y por lo tanto no vulnera el art. 33 CE.
Es una medida que busca promover la accesibilidad de vivienda residencial, en lo
que a las denominadas zonas de mercado residencial tensionado se refiere, con sus
peculiaridades espaciales y temporales, con el objetivo de atender adecuadamente la
demanda de vivienda habitacional en alquiler a un precio razonable. En cuanto al medio
empleado, lo que la norma sometida a nuestro control de constitucionalidad impone es
una modulación de la renta libremente pactada al inicio del contrato de arrendamiento de
vivienda, no pudiendo aquella exceder del límite máximo que resulte de la aplicación de
un sistema de índices de precios de referencia que atiende a la localización y
características de la vivienda objeto de arrendamiento. Lo que se ve afectado es una
expectativa de beneficio económico que no conforma el contenido esencial del derecho
de propiedad y existe una relación razonable o equilibrio justo entre los medios
empleados y la finalidad pretendida, sometiendo a los propietarios de viviendas previstos
cve: BOE-A-2025-4079
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