Tribunal Constitucional. T.C. Sección del Tribunal Constitucional. Sentencias. (BOE-A-2025-4079)
Pleno. Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024, de 21 de mayo; nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas. Votos particulares.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 28 de febrero de 2025
Sec. TC. Pág. 28422
carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado». Tras hacer
referencia tanto a la medida introducida en el apartado 1 de la disposición final primera
que modifica el art. 10 LAU mediante la regulación de una prórroga extraordinaria del
contrato de alquiler de vivienda, como a la incorporada en el apartado 6 del art. 17 LAU
antes analizado, se afirma respecto de la medida que a los efectos de este recurso
interesa, lo siguiente (apartado III, párrafo 49): «Asimismo, en estas zonas de mercado
residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de
viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos
cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del
límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de
referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se
introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos».
A la vista de lo anterior, la previsión contenida en el art. 17.7 LAU que se combate
por los recurrentes se conceptúa, así, como una medida regulatoria de los contratos de
arrendamiento de vivienda mediante el acotamiento desde el inicio del contrato del límite
máximo de la renta a abonar por el arrendatario atendiendo a un indicador oficial de
precios de referencia. Con ello, lo que se persigue es hacer frente a la carestía de
vivienda en las denominadas zonas de mercado residencial tensionado, favoreciendo su
accesibilidad a niveles asequibles.
La finalidad concreta de esta medida resulta conciliadora con los objetivos generales
perseguidos por la Ley 12/2023 y que se enuncian en su preámbulo; en particular con el
de «[f]acilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen
dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial
atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a
precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales»
(apartado III, párrafo 2). Esto se refleja, a su vez, tanto en el art. 1 de la Ley 12/2023,
referido a su objeto, disponiendo su apartado primero que la «Ley tiene por objeto
regular, en el ámbito de [las] competencias del Estado, las condiciones básicas que
garantizan la igualdad en el ejercicio […], en particular el derecho a acceder a una
vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles», como
en los denominados «fines de las políticas públicas de vivienda» a que dedica el art. 2 de
la Ley 12/2023, contemplándose en concreto como tales fines: «a) La efectividad de los
derechos de acceso en condiciones asequibles a una vivienda digna y adecuada de
acuerdo con la Constitución Española y las recomendaciones de los instrumentos
internacionales ratificados por España. […] h) Impulsar y fomentar la existencia de una
oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles […] n) Adoptar
medidas para identificar y prevenir la retención especulativa, la segregación residencial,
los procesos de sobreocupación, la exclusión residencial grave como el chabolismo o el
sinhogarismo y la degradación de las condiciones del parque de viviendas existente y de
su entorno, para permitir el desarrollo de su función residencial y la mejora de la calidad
de vida».
d) Resulta pues evidente que aun cuando, como hemos visto, el art. 17.7 LAU
prevé dos supuestos diferentes de aplicación de la limitación de rentas, ambos tienen en
común el tratarse de viviendas situadas en las llamadas zonas de mercado residencial
tensionado, sobre las que, como dijimos en la STC 79/2024 FJ 5 B), «[e]l legislador
estatal construye […] gran parte de su opción legislativa para la protección del derecho a
la vivienda que le compete», siendo el art. 18.1 de la Ley 12/2023 «nuclear para
entender el sentido y finalidad de las zonas de mercado residencial tensionado».
Para la declaración de dichas zonas, el precepto arbitra en sus apartados siguientes
las reglas a seguir por las administraciones competentes en materia de vivienda, y de las
que –resumidamente– puede concluirse que el fundamento legal de la declaración de
una zona de mercado residencial tensionado se encuentra en la apreciación de un
especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente y
en la necesidad de atender adecuadamente a un precio razonable la demanda de
cve: BOE-A-2025-4079
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 51
Viernes 28 de febrero de 2025
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carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado». Tras hacer
referencia tanto a la medida introducida en el apartado 1 de la disposición final primera
que modifica el art. 10 LAU mediante la regulación de una prórroga extraordinaria del
contrato de alquiler de vivienda, como a la incorporada en el apartado 6 del art. 17 LAU
antes analizado, se afirma respecto de la medida que a los efectos de este recurso
interesa, lo siguiente (apartado III, párrafo 49): «Asimismo, en estas zonas de mercado
residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de
viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos
cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del
límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de
referencia, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se
introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos».
A la vista de lo anterior, la previsión contenida en el art. 17.7 LAU que se combate
por los recurrentes se conceptúa, así, como una medida regulatoria de los contratos de
arrendamiento de vivienda mediante el acotamiento desde el inicio del contrato del límite
máximo de la renta a abonar por el arrendatario atendiendo a un indicador oficial de
precios de referencia. Con ello, lo que se persigue es hacer frente a la carestía de
vivienda en las denominadas zonas de mercado residencial tensionado, favoreciendo su
accesibilidad a niveles asequibles.
La finalidad concreta de esta medida resulta conciliadora con los objetivos generales
perseguidos por la Ley 12/2023 y que se enuncian en su preámbulo; en particular con el
de «[f]acilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen
dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial
atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a
precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales»
(apartado III, párrafo 2). Esto se refleja, a su vez, tanto en el art. 1 de la Ley 12/2023,
referido a su objeto, disponiendo su apartado primero que la «Ley tiene por objeto
regular, en el ámbito de [las] competencias del Estado, las condiciones básicas que
garantizan la igualdad en el ejercicio […], en particular el derecho a acceder a una
vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles», como
en los denominados «fines de las políticas públicas de vivienda» a que dedica el art. 2 de
la Ley 12/2023, contemplándose en concreto como tales fines: «a) La efectividad de los
derechos de acceso en condiciones asequibles a una vivienda digna y adecuada de
acuerdo con la Constitución Española y las recomendaciones de los instrumentos
internacionales ratificados por España. […] h) Impulsar y fomentar la existencia de una
oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles […] n) Adoptar
medidas para identificar y prevenir la retención especulativa, la segregación residencial,
los procesos de sobreocupación, la exclusión residencial grave como el chabolismo o el
sinhogarismo y la degradación de las condiciones del parque de viviendas existente y de
su entorno, para permitir el desarrollo de su función residencial y la mejora de la calidad
de vida».
d) Resulta pues evidente que aun cuando, como hemos visto, el art. 17.7 LAU
prevé dos supuestos diferentes de aplicación de la limitación de rentas, ambos tienen en
común el tratarse de viviendas situadas en las llamadas zonas de mercado residencial
tensionado, sobre las que, como dijimos en la STC 79/2024 FJ 5 B), «[e]l legislador
estatal construye […] gran parte de su opción legislativa para la protección del derecho a
la vivienda que le compete», siendo el art. 18.1 de la Ley 12/2023 «nuclear para
entender el sentido y finalidad de las zonas de mercado residencial tensionado».
Para la declaración de dichas zonas, el precepto arbitra en sus apartados siguientes
las reglas a seguir por las administraciones competentes en materia de vivienda, y de las
que –resumidamente– puede concluirse que el fundamento legal de la declaración de
una zona de mercado residencial tensionado se encuentra en la apreciación de un
especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente y
en la necesidad de atender adecuadamente a un precio razonable la demanda de
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