Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3929)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Lloret de Mar n.º 2 a inscribir la representación gráfica alternativa de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por una posible invasión del dominio público viario y por no acreditar la correspondencia de la representación gráfica propuesta con la finca objeto del procedimiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 27344
los obrantes en la cartografía catastral, de tal manera que pasa a lindar por todos sus
vientos con calle, salvo por el lindero norte, que lo hace con uno personal.
– De la superposición de la misma sobre la cartografía catastral resulta una invasión
del dominio público viario en una superficie de 57 metros cuadrados.
3. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en una
conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la
autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.
4. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador
la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5. Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo
y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al
dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por
tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en
distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar
informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no
invade el dominio público (véase, por ejemplo, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de
cve: BOE-A-2025-3929
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los obrantes en la cartografía catastral, de tal manera que pasa a lindar por todos sus
vientos con calle, salvo por el lindero norte, que lo hace con uno personal.
– De la superposición de la misma sobre la cartografía catastral resulta una invasión
del dominio público viario en una superficie de 57 metros cuadrados.
3. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o en una
conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la
autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.
4. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del
artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la
catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de
ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador
la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201
de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la
representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente
auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las
características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que
podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la
Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5. Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo
y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se
limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al
dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el
registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por
tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en
distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar
informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no
invade el dominio público (véase, por ejemplo, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de
cve: BOE-A-2025-3929
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