BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24395

certificación con información continuada, como titular material, aunque no registral, o
como legítimo representante del titular registral a quien sí habilita el citado artículo 354.3.
8. Para esa interpretación hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 3.1 del
Código Civil, cuando dispone: «Las normas se interpretarán según el sentido propio de
sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la
realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al
espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, no solo hay que acudir al criterio hermenéutico
de interpretación literal, sino también al teleológico, histórico, finalista, sistemático
y lógico. Además, prevé que la interpretación se puede integrar con la equidad
(artículo 3.2, primer inciso, del Código Civil) y con la aplicación analógica de las normas
cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre
los que se aprecie identidad de razón (artículo 4.1 del Código Civil).
9. Si acudimos al criterio literal, el artículo 354 del Reglamento Hipotecario, en su
número 3, parece contradecir lo dispuesto en el inicio del número 1, puesto que mientras
que en este se dice que «el peticionario de una certificación», lo que debe interpretarse
como cualquier peticionario, posteriormente en el número 3, restringe dicha legitimación,
al disponer: «La certificación con información continuada sólo podrá ser pedida por los
titulares registrales de derechos sobre la finca a que la certificación se refiere, sus
cónyuges o sus legítimos representantes». Por tanto, la legitimación se confiere al titular
registral, su cónyuge o su legítimo representante. En el presente caso, aunque el
solicitante de la certificación no es titular registral, sí parece tenga cabida dentro del
concepto «legítimo representante», puesto que, fallecidos los titulares registrales, sus
herederos son los continuadores de su personalidad, puesto que los herederos suceden
al difunto en todos sus derechos y obligaciones, conforme al artículo 660 del Código
Civil. Por lo que, si el titular registral está legitimado para solicitar la expedición de la
certificación con información continuada, también lo estará cualquiera de sus herederos.
10. Acudiendo al criterio histórico, la redacción del citado precepto procede del Real
Decreto 3503/1983, de 21 de diciembre, de reforma del Reglamento Hipotecario, cuya
Exposición de Motivos justifica la redacción del precepto declarando: «Por otra parte,
parece conveniente potenciar la función del registrador en un doble sentido: por un lado,
adoptando sistemas en los que la publicidad registral traiga consigo una actuación activa
de información por parte del Registro, lo que indudablemente supone una mayor
comodidad para el destinatario de la publicidad registral, y por otro, aprovechando el
carácter de profesional del Derecho del registrador para la emisión de informes
explicativos de la situación registral de las fincas o derechos inscritos». Por tanto, el
fundamento de la norma era la adopción de sistemas de publicidad formal con una
actuación activa por parte del Registro, comunicando los asientos de presentación que
se produzcan en los 30 días posteriores a la petición. Sin embargo, a pesar de esa
vocación expansiva, restringe la legitimación para solicitar esa información al titular
registral de la finca, su cónyuge o sus legítimos representantes. Por tanto, aplicado el
criterio histórico, la interpretación del precepto también resulta favorable a la expedición
de la certificación en el presente caso.
11. Acudiendo al criterio lógico, si la legitimación para solicitar la expedición de esta
certificación con información continuada se confiere al cónyuge, con mayor motivo debe
concederse al heredero descendiente en línea recta del titular registral, como legítimo
representante.
12. Desde un punto de vista sistemático, la norma reglamentaria, que pudiera
adolecer de cierta incoherencia entre lo dispuesto en el número primero al extender
la posibilidad al peticionario de la certificación, y lo dispuesto en el número tercero
que la restringe al titular registral, su cónyuge, o sus legítimos representantes, debe
interpretarse a la luz de lo dispuesto en la legislación hipotecaria. La misma no hace
referencia a las certificaciones con información continuada en los artículos 223 a 237 de
la Ley Hipotecaria, que parecen referirse a asientos practicados, ya en el Libro de
Inscripciones, ya en el Diario, cuyo asiento de presentación esté vigente, cuando se
solicita la expedición de la certificación. Respecto de ellas, el artículo 227 de la Ley

cve: BOE-A-2025-3518
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Núm. 45