BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45

Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24396

Hipotecaria dispone: «Los registradores expedirán certificación a instancia de quien, a su
juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que
se trate, o en virtud de mandamiento judicial». Dicho artículo es invocado expresamente
por el recurrente para solicitar que el recurso sea estimado, si bien está referido a un tipo
de certificación no contemplado expresamente en la Ley Hipotecaria. En todo caso, no
es menos cierto que dicha certificación con información continuada debe comprenderse
como una de las certificaciones a las que alude el artículo 223 de la Ley Hipotecaria y,
respecto de todas ellas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el solicitante
de la publicidad formal ha de acreditar un interés legítimo. Dicho interés ha de ser
directo, conocido y legítimo, y además ha de tener contenido patrimonial. En otras
palabras, que el solicitante tenga o espere tener una relación patrimonial con la persona
de quien solicita información. Por ello el registrador ha de excluir de la publicidad los
datos que carezcan de trascendencia jurídica, y no puede extenderse más allá de lo que
sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.
13. Desde un punto de vista analógico, esta Dirección General, en las Resoluciones
de 11 de diciembre de 2017 y 9 de enero de 2018 ya permitió expedir certificación literal
de un asiento no vigente, alegando el solicitante ser heredero de quien en dicho asiento
vendió la finca y temer por la merma de sus derechos hereditarios al haberse realizado la
venta en perjuicio de éstos para la posible interposición, si tal fuera el caso, de acciones
judiciales. Si se permitió al heredero del titular registral obtener certificación de un
asiento no vigente, es decir, que en su día se practicó, pero que ya no tiene efectos y no
es contenido registral vigente, por idéntica razón debe permitirse al heredero del titular
registral, como legítimo representante, al que se refiere el artículo 354.3 del Reglamento
Hipotecario, obtener certificación registral con información continuada, para poder
conocer, en su caso, los asientos que puedan practicarse en el Libro Diario, por causa de
la presentación de títulos referidos a la finca sobre la que se solicita la certificación,
aunque los mismos no hayan causado todavía asiento registral. Puede discutirse la
conveniencia o no de solicitar este tipo de certificación, pudiendo haber bastado la
solicitud de una certificación de dominio y cargas literal, para lo cual está también
legitimado el heredero, dado que los titulares registrales ya han fallecido. Pero, de no
expedirse la certificación, quedaría afectada la posibilidad de que el heredero del titular
registral pueda tomar conocimiento, por ejemplo, de las anotaciones de embargo que
pudieran trabarse sobre la finca por deudas propias del causante, lo que indudablemente
puede acarrearle un perjuicio patrimonial.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y
revocar la nota de calificación, debiendo expedirse la certificación con información
continuada sobre la finca en cuestión solicitada por el heredero recurrente, considerado
como legítimo representante de los causantes titulares registrales, pues dicha expresión
debe interpretarse en sentido amplio.

Madrid, 6 de febrero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2025-3518
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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.