Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3519)
Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13, por la que se suspende la inscripción de la segregación de un elemento privativo para agruparlo con otro.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24400
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes;
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte (…)».
Por tanto, como regla general, la segregación y agregación formalizada en la
escritura objeto de calificación registral requeriría la autorización con voto favorable
de tres quintas partes del total de propietarios.
3. Pero la propia Ley sobre propiedad horizontal prevé y admite que «el título
[constitutivo] podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Y al amparo de tal posibilidad legal, en la inscripción 1.ª de la finca 1.891, «doña D.
O. Z. y su esposo, don L. Z. Z. declaran la edificación y la dividen horizontalmente,
formando parte de esta los citados elementos dos y tres. En dicha inscripción de
declaración de obra y división horizontal consta lo siguiente: “En su virtud, D. O. Z. y su
esposo L. Z. Z. inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal. La dueña se
reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento de los futuros
compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la descripción de
éstos y aquellos, también por sí sola”».
4. Con esta previsión, incluida en el título constitutivo de la propiedad horizontal,
y debidamente inscrita, se exceptúa de la necesidad de contar con el consentimiento que
como regla general se exigiría al amparo de los artículos citados más arriba, y sin que
tal excepción pueda considerarse prohibida por la ley, sino al contrario permitida por ella.
La validez de tales cláusulas ha sido admitida por este Dirección General en numerosas
ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de
mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016).
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado
que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para
admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita
la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como
la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de
autonomía de la voluntad.
Así este Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones reservas a favor del
promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar (cfr. Resolución
de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas
(cfr. Resolución de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, según la
doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de excepción
a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden
interpretarse extensivamente» (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2007), o para describir
las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas,
como medio de evitar que la exigencia de unanimidad en los acuerdos comunitarios
implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto
(cfr. Resolución de 22 de julio de 2009).
Según la Resolución de 9 de octubre de 2013: «Es reiteradísima la jurisprudencia
del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo admitiendo las reservas realizadas
cve: BOE-A-2025-3519
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24400
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes;
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte (…)».
Por tanto, como regla general, la segregación y agregación formalizada en la
escritura objeto de calificación registral requeriría la autorización con voto favorable
de tres quintas partes del total de propietarios.
3. Pero la propia Ley sobre propiedad horizontal prevé y admite que «el título
[constitutivo] podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Y al amparo de tal posibilidad legal, en la inscripción 1.ª de la finca 1.891, «doña D.
O. Z. y su esposo, don L. Z. Z. declaran la edificación y la dividen horizontalmente,
formando parte de esta los citados elementos dos y tres. En dicha inscripción de
declaración de obra y división horizontal consta lo siguiente: “En su virtud, D. O. Z. y su
esposo L. Z. Z. inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal. La dueña se
reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento de los futuros
compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la descripción de
éstos y aquellos, también por sí sola”».
4. Con esta previsión, incluida en el título constitutivo de la propiedad horizontal,
y debidamente inscrita, se exceptúa de la necesidad de contar con el consentimiento que
como regla general se exigiría al amparo de los artículos citados más arriba, y sin que
tal excepción pueda considerarse prohibida por la ley, sino al contrario permitida por ella.
La validez de tales cláusulas ha sido admitida por este Dirección General en numerosas
ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de
mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016).
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado
que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para
admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita
la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como
la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de
autonomía de la voluntad.
Así este Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones reservas a favor del
promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar (cfr. Resolución
de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas
(cfr. Resolución de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, según la
doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de excepción
a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden
interpretarse extensivamente» (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2007), o para describir
las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas,
como medio de evitar que la exigencia de unanimidad en los acuerdos comunitarios
implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto
(cfr. Resolución de 22 de julio de 2009).
Según la Resolución de 9 de octubre de 2013: «Es reiteradísima la jurisprudencia
del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo admitiendo las reservas realizadas
cve: BOE-A-2025-3519
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Núm. 45
