Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3519)
Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13, por la que se suspende la inscripción de la segregación de un elemento privativo para agruparlo con otro.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24399
En el orden patrimonial la regla es la transmisibilidad tanto de derechos reales como
de crédito, y solo cabe exceptuar los derechos reales de carácter vitalicio (usufructo)
o intransmisibles (uso y habitación)
En conclusión, el derecho a practicar las operaciones formalizadas en la escritura
objeto de calificación, les pertenece a los otorgantes de la escritura como propio, al ser
los herederos de quien lo tenía, y por tanto ocupando su posición y subrogándose en la
universalidad de sus derechos.»
IV
Mediante escrito, de fecha 12 de diciembre de 2024, la registradora de la Propiedad
se ratificó en su calificación, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
En dicho informe hacía constar, entre otros extremos, que «en la inscripción 1.ª de la
finca 1891, doña D. O. Z. y su esposo, don L. Z. Z. declaran la edificación y la dividen
horizontalmente, formando parte de esta los citados elementos dos y tres. En dicha
inscripción de declaración de obra y división horizontal consta lo siguiente: “En su virtud,
D. O. Z. y su esposo L. Z. Z. inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal.
La dueña se reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento
de los futuros compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la
descripción de éstos y aquellos, también por sí sola”».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 5, 10.3 y 17.4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal; las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2010 y 25 de
febrero de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero
de 2016, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 23 de julio de 2024.
1. La registradora rechaza inscribir una segregación de un elemento de una
propiedad horizontal para agruparlo con otro porque «no consta el consentimiento de la
comunidad de propietarios para la operación documentada, necesario por aplicación del
artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la reserva de la facultad de
realizar tales operaciones sin consentimiento de los propietarios de vivienda se atribuye
de forma personal a la promotora, no a quien en cada momento sea titular de las lonjas».
El notario autorizante recurre alegando que “el derecho a practicar las operaciones
formalizadas en la escritura objeto de calificación les pertenece a los otorgantes de la
escritura como propio, al ser los herederos de quien lo tenía, y por tanto ocupando su
posición y subrogándose en la universalidad de sus derechos.
2. La Ley sobre propiedad horizontal prevé en su artículo 10.3.b) que «estarán
sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: b) (…) previa
aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con
esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más
reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (…)
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la
mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley,
la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación
de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las
obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la
adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría».
Y en su artículo 17.4, párrafo tercero, se prevé que «(…) estarán sujetas al voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de
cve: BOE-A-2025-3519
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Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24399
En el orden patrimonial la regla es la transmisibilidad tanto de derechos reales como
de crédito, y solo cabe exceptuar los derechos reales de carácter vitalicio (usufructo)
o intransmisibles (uso y habitación)
En conclusión, el derecho a practicar las operaciones formalizadas en la escritura
objeto de calificación, les pertenece a los otorgantes de la escritura como propio, al ser
los herederos de quien lo tenía, y por tanto ocupando su posición y subrogándose en la
universalidad de sus derechos.»
IV
Mediante escrito, de fecha 12 de diciembre de 2024, la registradora de la Propiedad
se ratificó en su calificación, emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
En dicho informe hacía constar, entre otros extremos, que «en la inscripción 1.ª de la
finca 1891, doña D. O. Z. y su esposo, don L. Z. Z. declaran la edificación y la dividen
horizontalmente, formando parte de esta los citados elementos dos y tres. En dicha
inscripción de declaración de obra y división horizontal consta lo siguiente: “En su virtud,
D. O. Z. y su esposo L. Z. Z. inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal.
La dueña se reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento
de los futuros compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la
descripción de éstos y aquellos, también por sí sola”».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 5, 10.3 y 17.4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal; las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2010 y 25 de
febrero de 2013; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero
de 2016, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 23 de julio de 2024.
1. La registradora rechaza inscribir una segregación de un elemento de una
propiedad horizontal para agruparlo con otro porque «no consta el consentimiento de la
comunidad de propietarios para la operación documentada, necesario por aplicación del
artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la reserva de la facultad de
realizar tales operaciones sin consentimiento de los propietarios de vivienda se atribuye
de forma personal a la promotora, no a quien en cada momento sea titular de las lonjas».
El notario autorizante recurre alegando que “el derecho a practicar las operaciones
formalizadas en la escritura objeto de calificación les pertenece a los otorgantes de la
escritura como propio, al ser los herederos de quien lo tenía, y por tanto ocupando su
posición y subrogándose en la universalidad de sus derechos.
2. La Ley sobre propiedad horizontal prevé en su artículo 10.3.b) que «estarán
sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: b) (…) previa
aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con
esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más
reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte (…)
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y
corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la
mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley,
la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación
de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las
obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la
adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría».
Y en su artículo 17.4, párrafo tercero, se prevé que «(…) estarán sujetas al voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de
cve: BOE-A-2025-3519
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Núm. 45
