BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24384

A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora deniega la inscripción
solicitada, por considerar debidamente motivadas las alegaciones efectuadas por la
colindante afectada, advirtiendo dudas de identidad sobre la representación gráfica
propuesta, en cuanto admite la posibilidad de que la finca de la alegante se vea invadida
(en cuanto a una zona ya edificada que linda al este con la que es objeto del
procedimiento); entiende que si se sitúa el límite de la registral 21.009 lindante con la
carretera (incluyendo una zona de aparcamiento contigua a la carretera y detrayendo la
porción edificada supuestamente invadida), la finca contaría con una superficie similar a
aquélla cuya inscripción se pretende; incluye en su calificación fotografías aéreas del
año 1987 en las que la porción edificada presuntamente invadida no se hallaba todavía
edificada; incluye fotografía aérea de la matriz de la que ambas fincas proceden por
segregación, existiendo una superficie de 150 metros cuadrados que podría tratarse de
una superficie pendiente de segregar o ser un simple error de medición al segregarse
ambas, pero que en nada desvirtúa las dudas surgidas en cuanto al lindero Oeste. Añade
que la edificación, en su configuración actual, no aparece reflejada hasta el vuelo
fotogramétrico del año 2003, de donde deduce que la edificación descrita actualmente en
Registro nunca ocupó los 700 metros cuadrados en planta baja consignados en su
historial registral y, en consecuencia, tampoco ocupó la totalidad del solar, como ahora se
pretende hacer constar en el informe de validación gráfica que contiene la representación
gráfica alternativa, de tal manera que resultando así una superficie construida inicial
aproximada de 622 metros cuadrados, el resto de superficie de la finca hasta llegar a
los 700 metros cuadrados inscritos bien podría situarse en el frontal de lo construido entre
fachada y carretera, o zona de aparcamiento, como manifiesta la alegante.
Los recurrentes, sostienen, en síntesis, que no debió haberse tramitado el
procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, pues si bien la realidad
catastral no coincide con la realidad física, ésta última sí coincide con la descripción y
medición de la finca obrante en Registro; que el límite por el lindero este de la
registral 21.009 debe tomarse desde la fachada de la edificación y no desde el
aparcamiento o carretera, como entiende la registradora; que en el momento en que se
realizó la primera fase de la construcción no estaba en vigor la Ley de carreteras de
Canarias, que obliga a los propietarios a establecer una servidumbre de protección y unas
distancias mínimas para edificaciones, de modo tal que no siendo aplicables tales
limitaciones al dominio, el límite de la finca debe entenderse ubicado en la propia fachada
de la construcción; que la zona destinada a aparcamiento fue y es de dominio público, por
formar parte de la carretera; que si se tomara como límite de la finca por el este la citada
carretera, y teniendo en cuenta la superficie de la finca matriz de la que las
registrales 21.009 y 21.011 proceden por segregación, la cabida de las mismas sería
de 629,10 metros cuadrados y 881,7 metros cuadrados respectivamente, las cuales no son
coincidentes con las que constan en sus historiales registrales.
2. En primer lugar, hay que plantearse la legitimación de la entidad recurrente para
la interposición del recurso, pretendiendo la inscripción solicitada. La misma no es titular
registral de la finca en el momento del otorgamiento del título calificado, ni tiene a su
favor derecho alguno sobre la finca cuyo reflejo registral se haya practicado. Sin
embargo, el mismo, en virtud de escritura otorgada ante el notario de Arona, don Nicolás
Castilla García, protocolo número 3.677/2024, que ha sido presentada en el Registro de
la Propiedad de Arona bajo el asiento 1.247/2024, ha adquirido los elementos resultantes
de la división horizontal documentada. Puede afirmarse que la recurrente tiene
legitimación para su interposición, conforme a la redacción del artículo 325 de la Ley
Hipotecaria, al tener interés conocido en asegurar los efectos de la inscripción.
3. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la
inscripción. Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe

cve: BOE-A-2025-3517
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 45