Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3517)
Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arona a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, con ocasión del otorgamiento de una escritura de modificación de obra nueva y división horizontal, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Segundo.
Sec. III. Pág. 24382
Superficie y límites de finca 21009.
Si bien los linderos de la finca cuya división horizontal se pretende inscribir no dejan
lugar a duda de la mera lectura de la propia inscripción registral, la duda que manifiesta
la resolución del Registro de la Propiedad de Arona se centra en saber qué integran
esos 700,33 m2, o dicho de otra forma si la medición debe ser desde el parking o desde
la fachada de la construcción.
Como bien consta en la calificación negativa, que ahora se recurre, la edificación,
con base a las fotografías de Grafcan, su construcción se realizó en dos fases la primera
que consta en fotografías, al menos de 1987, y la segunda, como bien expresa la
resolución, en fotografías de 2003. La construcción inicial tiene una medición de 622 m2
y la construcción realizada con posterioridad, completa la superficie construida a
los 700,33, según informe aportado en la escritura que se pretenda inmatricular.
La resolución que se recurre no justifica el por qué tiene dudas que esa construcción
no presenta la superficie que se obra en la escritura que se pretende inscribir, más allá
que la construcción fue realizada en dos fases.
Lo cierto es que la superficie de la construcción coincide con la superficie catastral,
desconocemos las dudas que le surgen a la Registradora pero atisbamos que parte de
un razonamiento incorrecto, como es entender que la superficie de la propiedad de la
finca 21009 lo es desde el aparcamiento, y no desde la fachada del edificio, como
realmente es. Ello es así pues no se han tenido en cuenta dos cuestiones:
A. La inmatriculación de la finca en el Registro data de 1985, fecha en la que se
segregó la originaria finca matriz.
En esa fecha, la Ley de Carreteras de Canarias no se había promulgado, pues entró
en vigor en 1991. Esa ley de carreteras es la que obliga a establecer a los propietarios
de los predios colindantes a las carreteras unas zonas de protección establecidas
alrededor de las carreteras, que determinan las distancias mínimas para edificaciones y
otras actividades. Pero en ningún caso en el año 1987 que es cuando existe constancia
de la existencia ya de la construcción. De modo que, no existiendo tal limitación a la
propiedad en la fecha en la que se segregó la finca y se realizó la construcción, ésta ha
de tomarse no desde el parking sino desde la propia fachada de la construcción.
Esto viene corroborado por los linderos que describen registralmente la finca, y que
delimitan al este con la carretera y que en la actualidad forma parte de dominio público.
De modo que, no cabe de ninguna manera hacer la medición de la superficie de la finca
desde el aparcamiento, pues esa zona fue, y es, de dominio público al formar parte de la
carretera. No se puede medir como parte de la propiedad de mi mandante algo que ni lo
fue ni lo es.
En definitiva en 1987, la legislación sobre carreteras que obliga a establecer una
zona de protección a los propietarios de las fincas colindantes con las carreteras no
estaba vigente, por tanto, en el momento de la inmatriculación de la finca 21.009 la zona
del parking no formaba parte de aquélla, segregándose la finca matriz en dos fincas, una
de setecientos m2 y la otra de setecientos treinta m2, sin contar con la zona de parking
pues esa zona forma parte de la carretera, de lo contrario la descripción registral de la
finca hubiera sido diferente (p. ej. Al Este con servidumbre de protección de carretera).
La medición de la finca 21011 y de la 21009.
La construcción del edificio de la finca 21009 lo fue en dos momentos diferentes, el
primero, cuyas fotos de Grafcan obran en la calificación negativa, y un segundo
momento, en el que concluye como consta en las fotos aéreas de 2023. Pero sobre lo
que no se ha hecho mención es sobre la medición de la finca de la colindante,
finca 21011, o si se quiere decir en términos globales, la superficie de la totalidad de la
parcela matriz, antes de la segregación, era de 15.076,71 m2, y mide esa superficie no
desde aparcamiento sino desde la fachada de la construcción. Pues bien, si diéramos
como válido el razonamiento de las alegaciones de la colindante, como hace la
cve: BOE-A-2025-3517
Verificable en https://www.boe.es
B.
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Segundo.
Sec. III. Pág. 24382
Superficie y límites de finca 21009.
Si bien los linderos de la finca cuya división horizontal se pretende inscribir no dejan
lugar a duda de la mera lectura de la propia inscripción registral, la duda que manifiesta
la resolución del Registro de la Propiedad de Arona se centra en saber qué integran
esos 700,33 m2, o dicho de otra forma si la medición debe ser desde el parking o desde
la fachada de la construcción.
Como bien consta en la calificación negativa, que ahora se recurre, la edificación,
con base a las fotografías de Grafcan, su construcción se realizó en dos fases la primera
que consta en fotografías, al menos de 1987, y la segunda, como bien expresa la
resolución, en fotografías de 2003. La construcción inicial tiene una medición de 622 m2
y la construcción realizada con posterioridad, completa la superficie construida a
los 700,33, según informe aportado en la escritura que se pretenda inmatricular.
La resolución que se recurre no justifica el por qué tiene dudas que esa construcción
no presenta la superficie que se obra en la escritura que se pretende inscribir, más allá
que la construcción fue realizada en dos fases.
Lo cierto es que la superficie de la construcción coincide con la superficie catastral,
desconocemos las dudas que le surgen a la Registradora pero atisbamos que parte de
un razonamiento incorrecto, como es entender que la superficie de la propiedad de la
finca 21009 lo es desde el aparcamiento, y no desde la fachada del edificio, como
realmente es. Ello es así pues no se han tenido en cuenta dos cuestiones:
A. La inmatriculación de la finca en el Registro data de 1985, fecha en la que se
segregó la originaria finca matriz.
En esa fecha, la Ley de Carreteras de Canarias no se había promulgado, pues entró
en vigor en 1991. Esa ley de carreteras es la que obliga a establecer a los propietarios
de los predios colindantes a las carreteras unas zonas de protección establecidas
alrededor de las carreteras, que determinan las distancias mínimas para edificaciones y
otras actividades. Pero en ningún caso en el año 1987 que es cuando existe constancia
de la existencia ya de la construcción. De modo que, no existiendo tal limitación a la
propiedad en la fecha en la que se segregó la finca y se realizó la construcción, ésta ha
de tomarse no desde el parking sino desde la propia fachada de la construcción.
Esto viene corroborado por los linderos que describen registralmente la finca, y que
delimitan al este con la carretera y que en la actualidad forma parte de dominio público.
De modo que, no cabe de ninguna manera hacer la medición de la superficie de la finca
desde el aparcamiento, pues esa zona fue, y es, de dominio público al formar parte de la
carretera. No se puede medir como parte de la propiedad de mi mandante algo que ni lo
fue ni lo es.
En definitiva en 1987, la legislación sobre carreteras que obliga a establecer una
zona de protección a los propietarios de las fincas colindantes con las carreteras no
estaba vigente, por tanto, en el momento de la inmatriculación de la finca 21.009 la zona
del parking no formaba parte de aquélla, segregándose la finca matriz en dos fincas, una
de setecientos m2 y la otra de setecientos treinta m2, sin contar con la zona de parking
pues esa zona forma parte de la carretera, de lo contrario la descripción registral de la
finca hubiera sido diferente (p. ej. Al Este con servidumbre de protección de carretera).
La medición de la finca 21011 y de la 21009.
La construcción del edificio de la finca 21009 lo fue en dos momentos diferentes, el
primero, cuyas fotos de Grafcan obran en la calificación negativa, y un segundo
momento, en el que concluye como consta en las fotos aéreas de 2023. Pero sobre lo
que no se ha hecho mención es sobre la medición de la finca de la colindante,
finca 21011, o si se quiere decir en términos globales, la superficie de la totalidad de la
parcela matriz, antes de la segregación, era de 15.076,71 m2, y mide esa superficie no
desde aparcamiento sino desde la fachada de la construcción. Pues bien, si diéramos
como válido el razonamiento de las alegaciones de la colindante, como hace la
cve: BOE-A-2025-3517
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