Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3515)
Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24355
Primero. De la incorrecta aplicación de la regla recogida en el art. 17.12 LPH tras la
reciente Sentencia dictada por la Sala del Civil del Tribunal Supremo n.º 1232/2024, de 3
de octubre de 2024.
El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el documento notarial, por
considerar que conforme a la doctrina registral sobre el Art. 17.12 LPH, citando en
concreto la Resoluciones de 3 de octubre de 2022 y de 7 de noviembre de 2022,
dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, no resulta
aplicable la regla prevista en el precepto citado consistente en el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación, para aprobar los acuerdos por los que se limite o
condicione el alquiler turístico de los pisos que formen parte de la Comunidad.
Concretamente, mantiene el Sr. Registrador que no es aplicable esta regla puesto
que el acuerdo que nos ocupa no se adecua al régimen específico determinado por la
normativa sectorial turística, y al no concurrir la unanimidad de los propietarios (consta la
disconformidad de un propietario que representa el 0,25 % de las cuotas) califica
negativamente el acuerdo, sin aportar mayor fundamentación, entendiendo esta parte
que la problemática es que el acuerdo refiere expresamente que “Las viviendas del
edificio no podrán tener como destino el uso turístico (…)”, cuando el Art. 17.12 LPH
señala expresamente “limite o condicione”.
Pues bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17, apartado 12, de la LPH:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se
refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos (relativo a ‘la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística’), en los términos
establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que
se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán
efectos retroactivos.”
Observamos que, en virtud de dicha regla, no es necesario el rígido quórum legal de
la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de la vivienda,
sino solamente un quórum reforzado de tres quintas partes de los propietarios y cuotas
de participación.
Como punto de partida, en la Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la DGRN,
en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de
Mahón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de
acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en virtud
de los cuales se modifican los estatutos de la misma (BOE 63/2020, de 12 de marzo
de 2020, Ref Boletín: A-2020-3557), surgida con ocasión de la discrepancia acerca de si,
el artículo 17.12 LPH, que contempla un supuesto en que la ley exceptúa la unanimidad,
puede utilizarse para levantar prohibiciones de uso para la explotación turística con sólo
con el voto de tres quintas partes, que representan tres quintas partes de las cuotas de
participación, se clarifica cuál es la finalidad del precepto al que venimos haciendo
mención: la finalidad de dicho apartado es facilitar la introducción de restricciones o
prohibiciones de uso para explotación turística donde no las hubiere, no la de levantar
las ya existentes. De modo que se concluye que el régimen de mayorías señalado por el
citado artículo solamente puede amparar el acuerdo que limite o restrinja el uso turístico;
cve: BOE-A-2025-3515
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24355
Primero. De la incorrecta aplicación de la regla recogida en el art. 17.12 LPH tras la
reciente Sentencia dictada por la Sala del Civil del Tribunal Supremo n.º 1232/2024, de 3
de octubre de 2024.
El Sr. Registrador de la Propiedad califica negativamente el documento notarial, por
considerar que conforme a la doctrina registral sobre el Art. 17.12 LPH, citando en
concreto la Resoluciones de 3 de octubre de 2022 y de 7 de noviembre de 2022,
dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, no resulta
aplicable la regla prevista en el precepto citado consistente en el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación, para aprobar los acuerdos por los que se limite o
condicione el alquiler turístico de los pisos que formen parte de la Comunidad.
Concretamente, mantiene el Sr. Registrador que no es aplicable esta regla puesto
que el acuerdo que nos ocupa no se adecua al régimen específico determinado por la
normativa sectorial turística, y al no concurrir la unanimidad de los propietarios (consta la
disconformidad de un propietario que representa el 0,25 % de las cuotas) califica
negativamente el acuerdo, sin aportar mayor fundamentación, entendiendo esta parte
que la problemática es que el acuerdo refiere expresamente que “Las viviendas del
edificio no podrán tener como destino el uso turístico (…)”, cuando el Art. 17.12 LPH
señala expresamente “limite o condicione”.
Pues bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17, apartado 12, de la LPH:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se
refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos (relativo a ‘la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a
un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística’), en los términos
establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que
se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán
efectos retroactivos.”
Observamos que, en virtud de dicha regla, no es necesario el rígido quórum legal de
la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de la vivienda,
sino solamente un quórum reforzado de tres quintas partes de los propietarios y cuotas
de participación.
Como punto de partida, en la Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la DGRN,
en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de
Mahón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de
acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en virtud
de los cuales se modifican los estatutos de la misma (BOE 63/2020, de 12 de marzo
de 2020, Ref Boletín: A-2020-3557), surgida con ocasión de la discrepancia acerca de si,
el artículo 17.12 LPH, que contempla un supuesto en que la ley exceptúa la unanimidad,
puede utilizarse para levantar prohibiciones de uso para la explotación turística con sólo
con el voto de tres quintas partes, que representan tres quintas partes de las cuotas de
participación, se clarifica cuál es la finalidad del precepto al que venimos haciendo
mención: la finalidad de dicho apartado es facilitar la introducción de restricciones o
prohibiciones de uso para explotación turística donde no las hubiere, no la de levantar
las ya existentes. De modo que se concluye que el régimen de mayorías señalado por el
citado artículo solamente puede amparar el acuerdo que limite o restrinja el uso turístico;
cve: BOE-A-2025-3515
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
