Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3513)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24344
dividundo, que no participen en la división horizontal como propietarios independientes
sino como uno sólo, que se acuerde la no aplicación del derecho preferente de
adquisición, que existan elementos comunes en la comunidad que son independientes a
los del resto del edificio, etc.
Por tanto, si, como es evidente, son figuras distintas, no cabe pedir la licencia para
un negocio jurídico, la división, que no se va a acometer.
Cuarto: El argumento del Sr. Registrador de Bilbao de que “La división del local en
trasteros, que quedarán configurados como elementos independientes, supondrá la
entrada en el régimen de la propiedad horizontal de nuevos propietarios, con el impacto
que ello tenga en el uso de los elementos comunes y el desenvolvimiento de la vida
ordinaria de la comunidad de propietarios. Ello justifica que, salvo que expresamente se
haya dispensado en los estatutos de la comunidad, lo que no se da en el presente caso,
es preciso autorización de la junta de propietarios para la configuración del local” carece
de justificación jurídica. En primer lugar porque al disponer de licencia de obra del
Ayuntamiento se infiere que el local está habilitado para su uso conforme a la nueva
distribución; y además porque el hecho de que un elemento de una división horizontal
vaya a ser utilizado por más o menos personas y los efectos que esto pueda tener para
el resto de los vecinos es algo que se debe ordenar mediante normas de uso de los
elementos comunes que se pueden recoger en los estatutos o en acuerdos de la Junta
de vecinos, pero no exigiendo una autorización que la Ley contempla para otro acto.
Quinto: Con referencia a las Resoluciones de la Dirección General a las que hace
referencia la calificación del Registrador sustituto, entendemos que no son de aplicación
pues tienen por objeto distinto tipo de actos: la de 12 de abril de 2010 y 6 de octubre
de 2021, se refieren a sendas operaciones de segregación; la de 24 de noviembre
de 2021, a una segregación y cambio de uso; y la de 14 de febrero de 2023, a una
rectificación de obra nueva y división horizontal. Es decir, ninguna de ellas a la creación
de una comunidad funcional como la que nos ocupa.
Sexto: Respecto a la calificación del Registrador sustituto, añade un defecto que no
constaba en la calificación original al decir:
“Tampoco consta en la descripción general de la finca número [sic] 36.404
(departamento número 27) que vaya a destinarse la finca a trasteros por lo que el
Registrador que suscribe entiende que la modificación del uso de los elementos que
constituyen la obra nueva, requiere así mismo el acuerdo de la comunidad de
propietarios.”
El art. 19 bis 5 a de la Ley Hipotecaria dispone:
“5.ª Si el registrador sustituto calificara negativamente el título, devolverá éste al
interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador
sustituido ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el cual deberá
ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador
sustituto hubiera manifestado su conformidad...”
Es decir en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados
por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre
ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en
tiempo y forma.
Según las Resoluciones de 2 de marzo de 2009 y 12 de marzo de 2009, la
calificación sustitutoria regulada en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no constituye
un recurso impropio que se presenta ante otro Registrador, sino un medio de obtener
una segunda calificación porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la
inicialmente efectuada. Por ello, la calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y
cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria,
bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no
cve: BOE-A-2025-3513
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24344
dividundo, que no participen en la división horizontal como propietarios independientes
sino como uno sólo, que se acuerde la no aplicación del derecho preferente de
adquisición, que existan elementos comunes en la comunidad que son independientes a
los del resto del edificio, etc.
Por tanto, si, como es evidente, son figuras distintas, no cabe pedir la licencia para
un negocio jurídico, la división, que no se va a acometer.
Cuarto: El argumento del Sr. Registrador de Bilbao de que “La división del local en
trasteros, que quedarán configurados como elementos independientes, supondrá la
entrada en el régimen de la propiedad horizontal de nuevos propietarios, con el impacto
que ello tenga en el uso de los elementos comunes y el desenvolvimiento de la vida
ordinaria de la comunidad de propietarios. Ello justifica que, salvo que expresamente se
haya dispensado en los estatutos de la comunidad, lo que no se da en el presente caso,
es preciso autorización de la junta de propietarios para la configuración del local” carece
de justificación jurídica. En primer lugar porque al disponer de licencia de obra del
Ayuntamiento se infiere que el local está habilitado para su uso conforme a la nueva
distribución; y además porque el hecho de que un elemento de una división horizontal
vaya a ser utilizado por más o menos personas y los efectos que esto pueda tener para
el resto de los vecinos es algo que se debe ordenar mediante normas de uso de los
elementos comunes que se pueden recoger en los estatutos o en acuerdos de la Junta
de vecinos, pero no exigiendo una autorización que la Ley contempla para otro acto.
Quinto: Con referencia a las Resoluciones de la Dirección General a las que hace
referencia la calificación del Registrador sustituto, entendemos que no son de aplicación
pues tienen por objeto distinto tipo de actos: la de 12 de abril de 2010 y 6 de octubre
de 2021, se refieren a sendas operaciones de segregación; la de 24 de noviembre
de 2021, a una segregación y cambio de uso; y la de 14 de febrero de 2023, a una
rectificación de obra nueva y división horizontal. Es decir, ninguna de ellas a la creación
de una comunidad funcional como la que nos ocupa.
Sexto: Respecto a la calificación del Registrador sustituto, añade un defecto que no
constaba en la calificación original al decir:
“Tampoco consta en la descripción general de la finca número [sic] 36.404
(departamento número 27) que vaya a destinarse la finca a trasteros por lo que el
Registrador que suscribe entiende que la modificación del uso de los elementos que
constituyen la obra nueva, requiere así mismo el acuerdo de la comunidad de
propietarios.”
El art. 19 bis 5 a de la Ley Hipotecaria dispone:
“5.ª Si el registrador sustituto calificara negativamente el título, devolverá éste al
interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador
sustituido ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el cual deberá
ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador
sustituto hubiera manifestado su conformidad...”
Es decir en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados
por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre
ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en
tiempo y forma.
Según las Resoluciones de 2 de marzo de 2009 y 12 de marzo de 2009, la
calificación sustitutoria regulada en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no constituye
un recurso impropio que se presenta ante otro Registrador, sino un medio de obtener
una segunda calificación porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la
inicialmente efectuada. Por ello, la calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y
cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria,
bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no
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