Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3513)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24343
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.”
Es decir, esta comunidad o subcomunidad funcional, es una excepción a la regla
general por lo que el criterio del Sr. Registrador podría tener sentido en el caso de otro
tipo de elementos, pero no en el de garajes o trasteros que tienen atribuido este
tratamiento especial que por su singularidad le exime de determinados requisitos que
serían exigibles en el caso de otro tipo de fincas.
Como consecuencia de la asignación del uso concreto de un trastero por la
transmisión de cada cuota se produce la transformación de una comunidad o
subcomunidad ordinaria en una especial, de carácter funcional, en la que, por razón de
su destino, queda excluida la actio communi dividundo y el derecho de retracto
(RDGRN 27 de mayo de 1983), y en la que existen elementos comunes y otros privativos
susceptibles de aprovechamiento separado e independiente.
Segundo: Por otro lado, conforme a las RRDGN de 1 de abril de 1981 y 14 de
febrero de 2013 y 16 de julio de 2015; y STS de 10 de enero de 2008, la determinación
de la cuota constituye un elemento para fijar no el uso, que viene especificada por el
trastero vinculado y perfectamente descrito, sino la participación en la organización, en
las facultades de disposición y administración y en los gastos de la comunidad.
En este sentido, la RDGRN de 16 de julio de 2015 (en términos idénticos a las otras
citadas), dice:
“en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota constituye, según
concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la medida del uso, que
viene determinada por la plaza asignada según haya quedado delimitada, sino la
participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y
administración y en los gastos de la comunidad.”
Es decir, en los trasteros organizados mediante el sistema de comunidad
funcional, es necesario que éstos tengan una cuota asignada dentro de la misma y
no dentro de la comunidad general del edificio, lo que no ocurriría en caso de que,
como exige la calificación objeto de recurso, se practicara una división. Y es que si
se exige la autorización para dividir es porque se considera necesaria la división
pues no cabe pedir la autorización para ello y simultáneamente entender que
materializar dicha división no sea necesario.
Tercero: El art 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“3.
Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: …
La división de fincas tiene lugar cuando la totalidad de una finca se extingue para
formar dos o más porciones que constituyen fincas diferentes, y cada una de las cuales
pasará a tener una cuota de participación independiente en el edificio si la original
pertenece a un inmueble en división horizontal. Sin embargo, en la constitución de la
comunidad funcional la finca original no se extingue, sino que la propiedad de la misma
se distribuye en cuotas cada una de las cuales da derecho al uso privativo y excluyente
de un espacio determinado e identificado, es decir, la finca original se mantiene, no se
crean fincas independientes con sus respectivas cuotas de participación en el edificio.
Este matiz esencial es lo que diferencia la configuración de una comunidad funcional de
una división y lo que conlleva que en aquélla se pacte la excepción al actio communi
cve: BOE-A-2025-3513
Verificable en https://www.boe.es
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de
propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…”
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24343
cobertura legal, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades
funcionales a estos tipos de elementos. Por tanto, se entiende que el citado artículo
reglamentario constituye una excepción a la regla general de la configuración jurídica de
las subcomunidades que no puede ser elevada a categoría general.”
Es decir, esta comunidad o subcomunidad funcional, es una excepción a la regla
general por lo que el criterio del Sr. Registrador podría tener sentido en el caso de otro
tipo de elementos, pero no en el de garajes o trasteros que tienen atribuido este
tratamiento especial que por su singularidad le exime de determinados requisitos que
serían exigibles en el caso de otro tipo de fincas.
Como consecuencia de la asignación del uso concreto de un trastero por la
transmisión de cada cuota se produce la transformación de una comunidad o
subcomunidad ordinaria en una especial, de carácter funcional, en la que, por razón de
su destino, queda excluida la actio communi dividundo y el derecho de retracto
(RDGRN 27 de mayo de 1983), y en la que existen elementos comunes y otros privativos
susceptibles de aprovechamiento separado e independiente.
Segundo: Por otro lado, conforme a las RRDGN de 1 de abril de 1981 y 14 de
febrero de 2013 y 16 de julio de 2015; y STS de 10 de enero de 2008, la determinación
de la cuota constituye un elemento para fijar no el uso, que viene especificada por el
trastero vinculado y perfectamente descrito, sino la participación en la organización, en
las facultades de disposición y administración y en los gastos de la comunidad.
En este sentido, la RDGRN de 16 de julio de 2015 (en términos idénticos a las otras
citadas), dice:
“en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota constituye, según
concluye la última Sentencia citada, un elemento para fijar no la medida del uso, que
viene determinada por la plaza asignada según haya quedado delimitada, sino la
participación o concurrencia en la organización, en los poderes de disposición y
administración y en los gastos de la comunidad.”
Es decir, en los trasteros organizados mediante el sistema de comunidad
funcional, es necesario que éstos tengan una cuota asignada dentro de la misma y
no dentro de la comunidad general del edificio, lo que no ocurriría en caso de que,
como exige la calificación objeto de recurso, se practicara una división. Y es que si
se exige la autorización para dividir es porque se considera necesaria la división
pues no cabe pedir la autorización para ello y simultáneamente entender que
materializar dicha división no sea necesario.
Tercero: El art 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“3.
Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: …
La división de fincas tiene lugar cuando la totalidad de una finca se extingue para
formar dos o más porciones que constituyen fincas diferentes, y cada una de las cuales
pasará a tener una cuota de participación independiente en el edificio si la original
pertenece a un inmueble en división horizontal. Sin embargo, en la constitución de la
comunidad funcional la finca original no se extingue, sino que la propiedad de la misma
se distribuye en cuotas cada una de las cuales da derecho al uso privativo y excluyente
de un espacio determinado e identificado, es decir, la finca original se mantiene, no se
crean fincas independientes con sus respectivas cuotas de participación en el edificio.
Este matiz esencial es lo que diferencia la configuración de una comunidad funcional de
una división y lo que conlleva que en aquélla se pacte la excepción al actio communi
cve: BOE-A-2025-3513
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b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de
propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…”
