BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24347

cada una de estas figuras y valorar las consideraciones (material y jurídica) que
fundamentan esta exigencia de acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad
contenida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, el cual dice lo
siguiente: «Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de
propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento
de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o
de las cosas comunes».
En cuanto a su naturaleza jurídica, en el caso de la comunidad funcional la finca
original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la propiedad de la
misma se distribuye en cuotas, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de
una zona determinada, debiendo describirse pormenorizadamente, con fijación de su
número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la
descripción correspondiente a los elementos comunes (artículo 53.b) del Real
Decreto 1093/1997; y antigua redacción del artículo 68, apartados 3 y 4, éstos anulados
por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001).
Por tanto, la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de
segregación, en cuanto a sus distinta naturaleza jurídica, pues no implica la separación
de una finca matriz en dos o más fincas independientes (propio de la división); ni
tampoco se reduce la extensión de la finca matriz para formar una nueva finca
independiente (propio de la segregación), es decir, no se da la situación expresa y
literalmente aludida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal: «la
división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes (…) o su disminución por segregación de alguna parte».
Por otro lado, y respecto a las consideraciones materiales y jurídicas que
fundamentan la exigencia de acuerdo de la comunidad contenida en el artículo 10.3.b)
de la Ley sobre propiedad horizontal, tal y como se ha pronunciado este Centro Directivo
en las Resolución de 24 de noviembre de 2021 (relativa a la agrupación de elementos
privativos y cambio de uso), y repite en la Resolución de 14 de febrero de 2023 (relativa
a la desvinculación de anejo de un elemento privativo):
«Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la división o segregación y la
agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los
distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los
propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material,
apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el
hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas
comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo
jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que,
además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar
las cuotas de participación en la comunidad de propietarios. Ahora bien, el
consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para
el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad.
Y aunque, en general, el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal exige para los
acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la
aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los
estatutos, “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de las cuotas de participación”, esta regla de unanimidad ha quedado flexibilizada
después de las modificaciones llevadas a cabo en dicha Ley por la disposición final de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de

cve: BOE-A-2025-3513
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 45