Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3512)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24334
al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del
registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual
deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la
Ley Hipotecaria)». En consecuencia, la presente Resolución, conforme al precepto legal
señalado, ha de limitarse a revisar la calificación del registrador sustituido; única
legalmente recurrible.
2. Así las cosas, ha de partirse de una primera premisa, cual es que la presente
Resolución no tiene como finalidad pronunciarse acerca de la comunidad funcional,
basada los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, y cuya extensión a las fincas registrales destinadas a trasteros ha sido
admitida en diferentes Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 26 de
junio de 2018, 19 de julio de 2019 y 13 de diciembre de 2023).
Para dar respuesta a la cuestión principal objeto de este expediente, es decir, si la
ley (artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal) exige acuerdo de la comunidad
de propietarios para distribuir un local en trasteros, o sólo lo hace para los casos
expresamente mencionados en su artículo 10 (entre ellos la división material de los pisos
o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, o su
disminución por segregación de alguna parte), hay que partir de la naturaleza jurídica de
cada una de estas figuras y valorar las consideraciones (material y jurídica) que
fundamentan esta exigencia de acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad
contenida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, el cual dice lo
siguiente: «Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de
propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento
de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o
de las cosas comunes».
En cuanto a su naturaleza jurídica, en el caso de la comunidad funcional la finca
original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la propiedad de la
misma se distribuye en cuotas, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de
una zona determinada, debiendo describirse pormenorizadamente, con fijación de su
número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la
descripción correspondiente a los elementos comunes (artículo 53.b) del Real
Decreto 1093/1997; y antigua redacción del artículo 68, apartados 3 y 4, éstos anulados
por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001).
Por tanto, la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de
segregación, en cuanto a sus distinta naturaleza jurídica, pues no implica la separación
de una finca matriz en dos o más fincas independientes (propio de la división); ni
tampoco se reduce la extensión de la finca matriz para formar una nueva finca
independiente (propio de la segregación), es decir, no se da la situación expresa y
literalmente aludida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal: «la
división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes (…) o su disminución por segregación de alguna parte».
Por otro lado, y respecto a las consideraciones materiales y jurídicas que
fundamentan la exigencia de acuerdo de la comunidad contenida en el artículo 10.3.b)
de la Ley sobre propiedad horizontal, tal y como se ha pronunciado este Centro Directivo
en las Resolución de 24 de noviembre de 2021 (relativa a la agrupación de elementos
cve: BOE-A-2025-3512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24334
al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del
registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual
deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el
registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la
Ley Hipotecaria)». En consecuencia, la presente Resolución, conforme al precepto legal
señalado, ha de limitarse a revisar la calificación del registrador sustituido; única
legalmente recurrible.
2. Así las cosas, ha de partirse de una primera premisa, cual es que la presente
Resolución no tiene como finalidad pronunciarse acerca de la comunidad funcional,
basada los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, y cuya extensión a las fincas registrales destinadas a trasteros ha sido
admitida en diferentes Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 26 de
junio de 2018, 19 de julio de 2019 y 13 de diciembre de 2023).
Para dar respuesta a la cuestión principal objeto de este expediente, es decir, si la
ley (artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal) exige acuerdo de la comunidad
de propietarios para distribuir un local en trasteros, o sólo lo hace para los casos
expresamente mencionados en su artículo 10 (entre ellos la división material de los pisos
o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, o su
disminución por segregación de alguna parte), hay que partir de la naturaleza jurídica de
cada una de estas figuras y valorar las consideraciones (material y jurídica) que
fundamentan esta exigencia de acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad
contenida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, el cual dice lo
siguiente: «Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la
legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de
propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de
los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento
de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o
de las cosas comunes».
En cuanto a su naturaleza jurídica, en el caso de la comunidad funcional la finca
original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la propiedad de la
misma se distribuye en cuotas, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de
una zona determinada, debiendo describirse pormenorizadamente, con fijación de su
número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la
descripción correspondiente a los elementos comunes (artículo 53.b) del Real
Decreto 1093/1997; y antigua redacción del artículo 68, apartados 3 y 4, éstos anulados
por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001).
Por tanto, la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de
segregación, en cuanto a sus distinta naturaleza jurídica, pues no implica la separación
de una finca matriz en dos o más fincas independientes (propio de la división); ni
tampoco se reduce la extensión de la finca matriz para formar una nueva finca
independiente (propio de la segregación), es decir, no se da la situación expresa y
literalmente aludida en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal: «la
división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e
independientes (…) o su disminución por segregación de alguna parte».
Por otro lado, y respecto a las consideraciones materiales y jurídicas que
fundamentan la exigencia de acuerdo de la comunidad contenida en el artículo 10.3.b)
de la Ley sobre propiedad horizontal, tal y como se ha pronunciado este Centro Directivo
en las Resolución de 24 de noviembre de 2021 (relativa a la agrupación de elementos
cve: BOE-A-2025-3512
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Núm. 45
