Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3512)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24333
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 13 de enero de 2016 y 23 de marzo, 31 de julio y 2
de noviembre de 2018, y las Resoluciones de 18 de octubre y 24 de noviembre de 2021,
3 de marzo de 2022, 14 de febrero, 31 de mayo y 13 de diciembre de 2023 y 4 de
noviembre de 2024.
1. Debe decidirse en el presente expediente si es necesario, o no, el acuerdo de la
comunidad de propietarios para la distribución de un local (finca registral 36.404) en
trasteros, con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el
uso exclusivo y excluyente de uno de los trasteros (identificado como A3), el cual es
objeto de venta, siendo dicha escritura de compraventa la presentada para su inscripción
y objeto de calificación, y acompañándose testimonio de la escritura de distribución de
local, e instancia del notario autorizante en la que declara que ésta última es aportada «a
los solos efectos de acreditar con respecto a la escritura otorgada ante mí el día 2 de
agosto de 2024 bajo el número 3298 de protocolo, el consentimiento otorgado por los
sucesivos adquirentes de los trasteros en los que se distribuyó la finca registral 36404 a
la determinación de los elementos descriptivos. Y solicito expresamente, mediante la
presente instancia, a la Sra. Registradora de la Propiedad número 6 de Bilbao, que no se
inscriba esta escritura (número 2895/24 de protocolo), ni se saque a folio independiente
los trasteros pendientes de transmisión».
Revocados en la calificación sustitutoria los dos primeros defectos de la calificación,
la presente Resolución ha de ceñirse al primer defecto de la misma, confirmado por la
calificación sustitutoria del registrador de la Propiedad de Portugalete (artículo 19 de la
Ley Hipotecaria). Defecto que a continuación se transcribe: «Uno. Es necesario acuerdo
de la comunidad de propietarios autorizando la división de un local en trasteros. Según el
artículo 10.3.b.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) “Cuando así se haya
solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación
territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada
caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus
anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie
por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación
de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes”. La división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de la propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga en el uso de los elementos comunes y el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios. Ello justifica que,
salvo que expresamente se haya dispensado en los estatutos de la comunidad, lo que no
se da en el presente caso, es preciso autorización de la junta de propietarios para la
configuración del local».
Por lo demás, es evidente que el recurso procede contra la calificación inicial y el
concreto extremo de la misma (defecto uno) confirmado por la calificación sustitutoria
(como indica el registrador en su informe), pues reiteradamente este centro directivo:
«(…) ha declarado (cfr., entre otras, Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de
septiembre de 2011, 4 de diciembre de 2012, 19 de octubre y 27 de noviembre de 2013,
25 de febrero de 2014, 10 de marzo de 2016 y 19 de octubre de 2017) que el artículo 19
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por
ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los
inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los
defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual
calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título
cve: BOE-A-2025-3512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24333
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 13 de enero de 2016 y 23 de marzo, 31 de julio y 2
de noviembre de 2018, y las Resoluciones de 18 de octubre y 24 de noviembre de 2021,
3 de marzo de 2022, 14 de febrero, 31 de mayo y 13 de diciembre de 2023 y 4 de
noviembre de 2024.
1. Debe decidirse en el presente expediente si es necesario, o no, el acuerdo de la
comunidad de propietarios para la distribución de un local (finca registral 36.404) en
trasteros, con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el
uso exclusivo y excluyente de uno de los trasteros (identificado como A3), el cual es
objeto de venta, siendo dicha escritura de compraventa la presentada para su inscripción
y objeto de calificación, y acompañándose testimonio de la escritura de distribución de
local, e instancia del notario autorizante en la que declara que ésta última es aportada «a
los solos efectos de acreditar con respecto a la escritura otorgada ante mí el día 2 de
agosto de 2024 bajo el número 3298 de protocolo, el consentimiento otorgado por los
sucesivos adquirentes de los trasteros en los que se distribuyó la finca registral 36404 a
la determinación de los elementos descriptivos. Y solicito expresamente, mediante la
presente instancia, a la Sra. Registradora de la Propiedad número 6 de Bilbao, que no se
inscriba esta escritura (número 2895/24 de protocolo), ni se saque a folio independiente
los trasteros pendientes de transmisión».
Revocados en la calificación sustitutoria los dos primeros defectos de la calificación,
la presente Resolución ha de ceñirse al primer defecto de la misma, confirmado por la
calificación sustitutoria del registrador de la Propiedad de Portugalete (artículo 19 de la
Ley Hipotecaria). Defecto que a continuación se transcribe: «Uno. Es necesario acuerdo
de la comunidad de propietarios autorizando la división de un local en trasteros. Según el
artículo 10.3.b.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) “Cuando así se haya
solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación
territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada
caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus
anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie
por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación
de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la
modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes”. La división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de la propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga en el uso de los elementos comunes y el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios. Ello justifica que,
salvo que expresamente se haya dispensado en los estatutos de la comunidad, lo que no
se da en el presente caso, es preciso autorización de la junta de propietarios para la
configuración del local».
Por lo demás, es evidente que el recurso procede contra la calificación inicial y el
concreto extremo de la misma (defecto uno) confirmado por la calificación sustitutoria
(como indica el registrador en su informe), pues reiteradamente este centro directivo:
«(…) ha declarado (cfr., entre otras, Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de
septiembre de 2011, 4 de diciembre de 2012, 19 de octubre y 27 de noviembre de 2013,
25 de febrero de 2014, 10 de marzo de 2016 y 19 de octubre de 2017) que el artículo 19
bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso
impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una
segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por
ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los
inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los
defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual
calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título
cve: BOE-A-2025-3512
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Núm. 45
