BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 45

Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24332

Este matiz esencial es lo que diferencia la configuración de una comunidad funcional de
una división y lo que conlleva que en aquélla se pacte la excepción al “actio communi
dividundo”, que no participen en la división horizontal como propietarios independientes
sino como uno sólo, que se acuerde la no aplicación del derecho preferente de
adquisición, que existan elementos comunes en la comunidad que son independientes a
los del resto del edificio, etc.
Por tanto, si, como es evidente, son figuras distintas, no cabe pedir la licencia para
un negocio jurídico, la división, que no se va a acometer.
Cuarto. El argumento del Sr. Registrador de Bilbao de que “La división del local en
trasteros, que quedarán configurados como elementos independientes, supondrá la
entrada en el régimen de la propiedad horizontal de nuevos propietarios, con el impacto
que ello tenga en el uso de los elementos comunes y el desenvolvimiento de la vida
ordinaria de la comunidad de propietarios. Ello justifica que, salvo que expresamente se
haya dispensado en los estatutos de la comunidad, lo que no se da en el presente caso,
es preciso autorización de la junta de propietarios para la configuración del local” carece
de justificación jurídica. En primer lugar porque al disponer de licencia de obra del
Ayuntamiento se infiere que el local está habilitado para su uso conforme a la nueva
distribución; y además porque el hecho de que un elemento de una división horizontal
vaya a ser utilizado por más o menos personas y los efectos que esto pueda tener para
el resto de los vecinos es algo que se debe ordenar mediante normas de uso de los
elementos comunes que se pueden recoger en los estatutos o en acuerdos de la Junta
de vecinos, pero no exigiendo una autorización que la Ley contempla para otro acto.
Quinto. Con referencia a las Resoluciones de la Dirección General a las que hace
referencia la calificación del Registrador sustituto, entendemos que no son de aplicación
pues tienen por objeto distinto tipo de actos: la de 12 de abril de 2010 y 6 de octubre
de 2021, se refieren a sendas operaciones de segregación; la de 24 de noviembre
de 2021, a una segregación y cambio de uso; y la de 14 de febrero de 2023, a una
rectificación de obra nueva y división horizontal. Es decir, ninguna de ellas a la creación
de una comunidad funcional como la que nos ocupa.
Por todo lo anterior,
Solicito:
Que se acepten las anteriores alegaciones, se estime este recurso y se revoque la
nota de calificación que lo motiva.»

El registrador de la Propiedad accidental de Bilbao número 6 mantuvo la calificación
y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo. A
reseñar de su informe lo siguiente: «El Notario recurrente interpone el recurso frente a la
nota de calificación efectuada por el registrador sustituto, si bien es la calificación emitida
inicialmente por el Registrador sustituido la que es susceptible de recurso, conforme al
art. 19 bis de la Ley Hipotecaria: 5.ª Si el registrador sustituto calificara negativamente el
título, devolverá éste al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido
con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. El recurso
procede únicamente respecto del defecto mantenido por el Registrador sustituto, por lo
que es al que se ciñe el presente informe».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 19 bis y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 1, 2, 5 y 10
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 207 de la Ley 2/2006,
de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo; 68 del Reglamento Hipotecario; 53.b) del Real

cve: BOE-A-2025-3512
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