Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3512)
Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24336
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Por
lo tanto, todo lo que exceda de este ámbito de actuación individual que la ley atribuye al
propietario no se podrá llevar a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de
propietarios (artículos 5 y 10.3.b), en relación con el 17, reglas cuarta y sexta a octava,
de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones, entre ellas, de 13 de enero
de 2016, 23 de marzo de 2018 y 3 de marzo de 2022).
Ahora bien, respecto de la finca objeto de la escritura calificada negativamente, no se
modifica la extensión, linderos, cuota de participación ni el título constitutivo (artículos 5
de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria), y no afecta al
funcionamiento orgánico de la comunidad. Y en igual sentido se pronuncia la Resolución
de este Centro Directivo de 4 de noviembre de 2024, en la que se afirmó que «la
comunidad funcional se constituye sobre un concreto elemento privativo en propiedad
horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro
de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta
de propietarios general. De este modo, no se alteran en modo alguno los restantes
elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio en general;
tampoco se asigna a las plazas de garaje ninguna cuota en relación con aquellos
elementos comunes ni se produce ninguna alteración en el elemento privativo que
exceda de las facultades que a su propietario atribuyen los citados artículos 7 de la Ley
sobre propiedad horizontal, 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real
Decreto 1093/1997. Por ello, (...) no se modifica el título constitutivo de la propiedad
horizontal».
En el supuesto que motiva esta Resolución, se trata indudablemente de una
comunidad de carácter funcional por razón de su destino, en la que quedan excluidos la
«actio communi dividundo» y el derecho de retracto; participando tal comunidad o
subcomunidad de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en
cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros
privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990), en los habituales
casos de subcomunidades de aparcamientos o garajes (cfr. Resolución de 18 de octubre
de 2021).
b) Y en cuanto a la cuestión de si dicha redistribución del local afecta a todos los
copropietarios del edificio, la calificación recurrida señala:
«la división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga el uso de elementos comunes, y
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (…)»
Dejando de lado la expresión de «división» y «creación de elementos
independientes» empleando la expresión «redistribución del local», es cierto que esta
última supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
copropietarios, y ello podría tener impacto en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad. Pero no es menos cierto que lo
mismo podría ocurrir si la totalidad de ese local se vendiese a diez propietarios; o la
recibiesen por otro título (pensemos en una herencia) a diez personas diferentes, y que
en comunidad romana u ordinaria compartieran su uso sobre el todo. Sin duda, este
supuesto también supondría la entrada en el régimen de propiedad horizontal, de nuevos
copropietarios, con el impacto que ello tendría en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (por ejemplo,
mayor uso del ascensor, mayor número de personas con acceso al edificio, en cuanto
seguridad se refiere, etc.). Ahora bien, parece evidente que, si esta última situación
acaeciera, no cabe albergar dudas sobre que el título se inscribiría, de cumplir los
restantes requisitos legales.
Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los
usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente
cve: BOE-A-2025-3512
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24336
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Por
lo tanto, todo lo que exceda de este ámbito de actuación individual que la ley atribuye al
propietario no se podrá llevar a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de
propietarios (artículos 5 y 10.3.b), en relación con el 17, reglas cuarta y sexta a octava,
de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones, entre ellas, de 13 de enero
de 2016, 23 de marzo de 2018 y 3 de marzo de 2022).
Ahora bien, respecto de la finca objeto de la escritura calificada negativamente, no se
modifica la extensión, linderos, cuota de participación ni el título constitutivo (artículos 5
de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria), y no afecta al
funcionamiento orgánico de la comunidad. Y en igual sentido se pronuncia la Resolución
de este Centro Directivo de 4 de noviembre de 2024, en la que se afirmó que «la
comunidad funcional se constituye sobre un concreto elemento privativo en propiedad
horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro
de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta
de propietarios general. De este modo, no se alteran en modo alguno los restantes
elementos privativos ni los elementos comunes o estructurales del edificio en general;
tampoco se asigna a las plazas de garaje ninguna cuota en relación con aquellos
elementos comunes ni se produce ninguna alteración en el elemento privativo que
exceda de las facultades que a su propietario atribuyen los citados artículos 7 de la Ley
sobre propiedad horizontal, 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real
Decreto 1093/1997. Por ello, (...) no se modifica el título constitutivo de la propiedad
horizontal».
En el supuesto que motiva esta Resolución, se trata indudablemente de una
comunidad de carácter funcional por razón de su destino, en la que quedan excluidos la
«actio communi dividundo» y el derecho de retracto; participando tal comunidad o
subcomunidad de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en
cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros
privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990), en los habituales
casos de subcomunidades de aparcamientos o garajes (cfr. Resolución de 18 de octubre
de 2021).
b) Y en cuanto a la cuestión de si dicha redistribución del local afecta a todos los
copropietarios del edificio, la calificación recurrida señala:
«la división del local en trasteros, que quedarán configurados como elementos
independientes, supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
propietarios, con el impacto que ello tenga el uso de elementos comunes, y
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (…)»
Dejando de lado la expresión de «división» y «creación de elementos
independientes» empleando la expresión «redistribución del local», es cierto que esta
última supondrá la entrada en el régimen de propiedad horizontal de nuevos
copropietarios, y ello podría tener impacto en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad. Pero no es menos cierto que lo
mismo podría ocurrir si la totalidad de ese local se vendiese a diez propietarios; o la
recibiesen por otro título (pensemos en una herencia) a diez personas diferentes, y que
en comunidad romana u ordinaria compartieran su uso sobre el todo. Sin duda, este
supuesto también supondría la entrada en el régimen de propiedad horizontal, de nuevos
copropietarios, con el impacto que ello tendría en el uso de elementos comunes y en el
desenvolvimiento de la vida ordinaria de la comunidad de propietarios (por ejemplo,
mayor uso del ascensor, mayor número de personas con acceso al edificio, en cuanto
seguridad se refiere, etc.). Ahora bien, parece evidente que, si esta última situación
acaeciera, no cabe albergar dudas sobre que el título se inscribiría, de cumplir los
restantes requisitos legales.
Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los
usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente
cve: BOE-A-2025-3512
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