Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3508)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y adjudicación sin disolución.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24288
Fundamentos de Derecho:
Artículo 18 Ley Hipotecaria. “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad,
la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de
los asientos del Registro”.
Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo. Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio.
Artículo 98 Reglamento Hipotecario. “El Registrador considerará, conforme a lo
prescrito en el artículo 18 de la Ley como faltas de legalidad en las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos,
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la
claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
Artículo 78. Actuación de los Registradores de la Propiedad. “Los Registradores de
la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite
el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística
aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse
literalmente en el documento”.
Artículo 79. Divisiones y segregaciones. “En caso de división o segregación de
fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda
resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo
superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o
número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere
duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos
señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la
Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo”.
Resoluciones 3 de abril de 2012, 15 octubre 2012, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado.
“5. Asimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro
Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010 y 24 de agosto de 2011, el concepto
de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en
fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
Así resulta con claridad del propio artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio el cual, si bien se halla encabezado por el epígrafe ‘Divisiones y segregaciones’, se
refiere en su párrafo primero no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación
de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que,
cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada
sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición
y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la
ordenación urbanística aplicable.
Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o
segregación que también emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando
ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha
cve: BOE-A-2025-3508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24288
Fundamentos de Derecho:
Artículo 18 Ley Hipotecaria. “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad,
la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de
los asientos del Registro”.
Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo. Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio.
Artículo 98 Reglamento Hipotecario. “El Registrador considerará, conforme a lo
prescrito en el artículo 18 de la Ley como faltas de legalidad en las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos,
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la
claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según La Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
Artículo 78. Actuación de los Registradores de la Propiedad. “Los Registradores de
la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite
el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística
aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse
literalmente en el documento”.
Artículo 79. Divisiones y segregaciones. “En caso de división o segregación de
fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda
resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo
superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o
número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere
duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos
señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la
Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo”.
Resoluciones 3 de abril de 2012, 15 octubre 2012, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado.
“5. Asimismo, como pusieron de manifiesto las Resoluciones de este Centro
Directivo de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010 y 24 de agosto de 2011, el concepto
de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en
fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos.
Así resulta con claridad del propio artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio el cual, si bien se halla encabezado por el epígrafe ‘Divisiones y segregaciones’, se
refiere en su párrafo primero no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación
de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que,
cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de
fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada
sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición
y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la
ordenación urbanística aplicable.
Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o
segregación que también emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando
ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha
cve: BOE-A-2025-3508
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Núm. 45
