Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3508)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y adjudicación sin disolución.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24287
edificaciones y su espacio circundante otro de los predios, y del informe de la Guardería
Rural del Ayuntamiento Don Benito, que la parcela se encuentra configurada físicamente
en dos independientes, separadas por una valla, existiendo en cada parte una
edificación y una puerta de acceso al camino público.
De lo que resultando que existen dos fincas físicamente independientes entre sí, se
presume la existencia de una división del terreno y de una parcelación urbanística sin
acreditación de la concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de
innecesariedad, conforme artículo 78 RD 1093/1997, de 4 de julio.
5. Por otra parte constituido la obra nueva declarada en régimen de propiedad
horizontal tumbada, no se cumplen los requisitos para su inscripción al no acompañarse
licencia municipal para la división.
Según Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística
sostenible de Extremadura, y su artículo 148, “Licencias de división del suelo y de las
edificaciones e instalaciones. 1.–Está sujeta a licencia la constitución o modificación de
los complejos inmobiliarios, así como cualquier tipo de intervención u operación jurídica
que afecte al régimen de propiedad de un inmueble mediante su división, produciendo un
incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de
aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia
urbanística anterior.
2. Están sujetas a licencia municipal de división o declaración de innecesariedad,
sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación
sectorial aplicable, las parcelaciones o cualesquiera otros actos de segregación de fincas
o predios en cualquier clase de suelo.”
Y conforme al artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, en plena cobertura
legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al
disponer: “Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya
inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar
en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia
concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se
permite mayor número (…)”.
De lo que resulta que para inscribir la propiedad horizontal, no pueden constituirse
como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se
hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite
mediante nueva licencia.
Y en este caso no existiendo licencia, pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación
Urbana, no resulta acreditada la antigüedad de la propiedad horizontal ni por el informe
del técnico ni por la certificación catastral catastral descriptiva y gráfica expedida por la
oficina virtual del catastro con fecha 17 junio 2024 que igualmente se acompaña
protocolizada y que acredita la existencia de edificaciones en la parcela, pero con
diferencias en cuanto a las que describe el informe del técnico.
6. Descrita la obra nueva en el exponen II se observa que la suma de las
superficies construidas que se expresa de cada una de las edificaciones y la que se
expresa como superficie total ocupada en la parcela por las edificaciones son
discordantes, de lo que resulta que no se determina con precisión la identidad de la finca
sobre la que se solicita inscripción, incumpliéndose el principio de especialidad que
exige, para que los títulos sean inscribibles, la exacta fijación y delimitación del negocio
celebrado y poder reflejar en los asientos registrales la operación realizada, (arts. 9 y 112
Ley Hipotecaria, y 51 y 54 Reglamento Hipotecario).
cve: BOE-A-2025-3508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24287
edificaciones y su espacio circundante otro de los predios, y del informe de la Guardería
Rural del Ayuntamiento Don Benito, que la parcela se encuentra configurada físicamente
en dos independientes, separadas por una valla, existiendo en cada parte una
edificación y una puerta de acceso al camino público.
De lo que resultando que existen dos fincas físicamente independientes entre sí, se
presume la existencia de una división del terreno y de una parcelación urbanística sin
acreditación de la concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de
innecesariedad, conforme artículo 78 RD 1093/1997, de 4 de julio.
5. Por otra parte constituido la obra nueva declarada en régimen de propiedad
horizontal tumbada, no se cumplen los requisitos para su inscripción al no acompañarse
licencia municipal para la división.
Según Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística
sostenible de Extremadura, y su artículo 148, “Licencias de división del suelo y de las
edificaciones e instalaciones. 1.–Está sujeta a licencia la constitución o modificación de
los complejos inmobiliarios, así como cualquier tipo de intervención u operación jurídica
que afecte al régimen de propiedad de un inmueble mediante su división, produciendo un
incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de
aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia
urbanística anterior.
2. Están sujetas a licencia municipal de división o declaración de innecesariedad,
sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación
sectorial aplicable, las parcelaciones o cualesquiera otros actos de segregación de fincas
o predios en cualquier clase de suelo.”
Y conforme al artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, en plena cobertura
legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al
disponer: “Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya
inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos
susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar
en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia
concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se
permite mayor número (…)”.
De lo que resulta que para inscribir la propiedad horizontal, no pueden constituirse
como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se
hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite
mediante nueva licencia.
Y en este caso no existiendo licencia, pues la declaración de obra nueva se hace al
amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley 7/2015, de Suelo y Rehabilitación
Urbana, no resulta acreditada la antigüedad de la propiedad horizontal ni por el informe
del técnico ni por la certificación catastral catastral descriptiva y gráfica expedida por la
oficina virtual del catastro con fecha 17 junio 2024 que igualmente se acompaña
protocolizada y que acredita la existencia de edificaciones en la parcela, pero con
diferencias en cuanto a las que describe el informe del técnico.
6. Descrita la obra nueva en el exponen II se observa que la suma de las
superficies construidas que se expresa de cada una de las edificaciones y la que se
expresa como superficie total ocupada en la parcela por las edificaciones son
discordantes, de lo que resulta que no se determina con precisión la identidad de la finca
sobre la que se solicita inscripción, incumpliéndose el principio de especialidad que
exige, para que los títulos sean inscribibles, la exacta fijación y delimitación del negocio
celebrado y poder reflejar en los asientos registrales la operación realizada, (arts. 9 y 112
Ley Hipotecaria, y 51 y 54 Reglamento Hipotecario).
cve: BOE-A-2025-3508
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
