BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24296

Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, al afirmar que «la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como
una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna
que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición
de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o
pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra
a) del apartado 1 del artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales antes citadas, si la división
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística.
En el caso particular de este expediente cabe afirmar que la configuración jurídica
adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permite
ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre
sí, como demuestra la perfecta delimitación de porciones de terreno de uso exclusivo de
cada elemento privativo respectivo con salida propia e independiente a la vía pública y
separados por un elemento de cierre –que pese a que los recurrentes argumenten que la
alambrada es para que el ganado y mascotas respete la zona de siembra en las mismas,
ellos mismos señalan en el recurso que delimitan con dicha alambrada la propiedad, lo
cual evidencia una separación física–, desvirtuando el concepto de elemento común
esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el artículo 396 del Código Civil.
La atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una
determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no
ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del legislador de
ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio, indivisibles e
inseparables, de forma que tal atribución implica una efectiva división del suelo.
Es más, el hecho de que un informe de Guardería Rural del Ayuntamiento de don
Benito certifique que «la parcela físicamente está dividida en dos partes, separadas por
una valla, existiendo en cada parte una edificación y una puerta de acceso al camino
público» no es sino la constatación de que se trata, o al menos puede tratarse, de una
parcelación o división de terrenos.
5. Finalmente, en cuanto a la alegación de los recurrentes sobre la procedencia del
acceso registral de la escritura calificada sobre la base de la antigüedad acreditada, cabe
citar aquí la Resolución de 19 de febrero de 2018, al reconocer el diferente tratamiento
entre las edificaciones o elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o
divisiones de cierta antigüedad, pues éstas, según se razona, si bien presentan
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el
propio precepto no requiere previa declaración municipal, sin embargo, no pueden
equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación
existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí
demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el

cve: BOE-A-2025-3508
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 45