BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24295

algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad
horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de
terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en la sentencia
número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección General
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia de la Sección Vigesimoquinta,
número 107/2007, de 26 de febrero, que revocó la Resolución de 10 de diciembre
de 2003), en un caso análogo al presente, considera que existe un acto de división
contemplado en la previsión genérica «in fine» del apartado a) del artículo 151.1 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, que se refiere a
«cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no
incluidos en proyectos de reparcelación» y que, por tanto, es trasladable a este caso
planteado en la Comunidad Autónoma de Extremadura, ya que del artículo 148 de la
Ley 11/2018, de 21 de diciembre, contiene la misma previsión genérica, al hablar de las
parcelaciones o cualesquiera otros actos de segregación de fincas o predios en cualquier
clase de suelo. Viene a argumentar la sentencia que «(…) el artículo 396 del Código Civil
se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, “que
son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...”, es decir, no
cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con aplicación de la
normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el caso de autos, la
adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de
terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse realmente dos
entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como objetos jurídicos
nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R. de 16.7.2005),
pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas de terreno como
anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la consideración del
legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y disfrute del edificio,
indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante, en modo alguno
cabría considerar que se trate de elemento común “esencial” (término utilizado en R. de
la DGRN), de forma que la atribución de su uso exclusivo –recordemos, sobre trozos de
terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de constituirse físicamente fincas
independientes, como aduce el Sr. Registrador, tal atribución implica una verdadera
división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto es análogo al de las
participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos a cada una pues,
con el proceder objeto de autos se forman dos entidades, con atribución de cuota en el
conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una porción de terreno».
4. De acuerdo con los fundamentos anteriormente expuestos, en el ámbito de la
legislación sustantiva extremeña resulta exigible licencia a efectos de inscripción los
actos de parcelación, división o segregación y la constitución o modificación de los
complejos inmobiliarios, así como cualquier tipo de intervención u operación jurídica que
afecte al régimen de propiedad de un inmueble mediante su división, produciendo un
incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de
aprovechamiento privativo independiente
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su edificación, ni tampoco de
segregación u otros actos de división de terrenos, pues el régimen de propiedad
horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de
los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el
propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la
que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no
hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente
amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas
cometidas–, superficie o linderos.

cve: BOE-A-2025-3508
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Núm. 45