BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24294

2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral.
La norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 148 de la Ley 11/2018, de 21
de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, señala
que: «1. Está sujeta a licencia la constitución o modificación de los complejos
inmobiliarios, así como cualquier tipo de intervención u operación jurídica que afecte al
régimen de propiedad de un inmueble mediante su división, produciendo un incremento
del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de
aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia
urbanística anterior. 2. Están sujetas a licencia municipal de división o declaración de
innecesariedad, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo
con la legislación sectorial aplicable, las parcelaciones o cualesquiera otros actos de
segregación de fincas o predios en cualquier clase de suelo».
Del precepto citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
3. La figura de la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena,
número 166/2016, de 18 marzo, después de afirmar que, en principio, en la propiedad
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad,
cita –con la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre
de 2012–, la doctrina sentada por esta Dirección General: «Como razona la resolución
de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003
(BOE 13 enero 2004), “... bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad
horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo
inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que
participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales
en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en
razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en
planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario,
la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma
–la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una
licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o
linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes
o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de
zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad”». Reconociendo,
sin embargo que «ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en

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