Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3507)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24276
interno, sin transcendencia para el tercero, que no justifica tener a los apoderados de
Haya Real State desplazándose a una notaría para firmar autorizaciones.
Pero cabe otra posibilidad. y es que los otros RRPP, aunque también hayan visto con
sus ojos esa autorización, han considerado que la valoración de este requisito forma
parte del juicio de suficiencia correspondiente al notario. En otras palabras, igual que hay
razones para entender que es un mero requisito de control interno, también las hay para
sostener que es una declaración de voluntad con sustantividad propia, incluso, que esta
segunda sea la opinión de ese RP, pero de forma respetuosa con la distribución de
funciones entre notario y RP en materia de representación, han entendido que es
competencia y responsabilidad del notario llegar a esa conclusión. Es decir, constituye
un problema del notario, que ya hará frente a las responsabilidades que procedan si está
mal hecho causándole por ello un perjuicio a alguien, aunque barrunto muy poco
probable que un juez anule la compraventa a instancia del BBVA como mandante, sólo
porque se infringió un precepto, reglamentarlo. Máxime si tenemos en cuenta que los
pagos se hacen con cheques nominativos a favor de BBVA, y que la hipoteca que
financia la operación de compra vuelve a ser… de BBVA. La interpretación teleológica
está muy bien, pero a, veces el sentido, común es bastante.
En nuestro caso está claro que el RP ha sido nada respetuoso con esa distribución
de competencias entre RP y notario, paro al hacerlo en estos términos, no sólo dificulta
la inscripción de esa operación, también pone en cuestión todas las ventas que se hayan
firmado, incluso inscrito en otros RRPP, con arreglo a este sistema operativo, pues
estaríamos ante un defecto en la representación que no se ha subsanado. Recordemos,
entonces, que ni el adquirente, ni la entidad de crédito que venga después, son tercero a
estos efectos (STS de 08/05/2024 rec. 3710/2019). Un auténtico shock en el sector
inmobiliario.
II. Sobre la documentación tenida en cuenta por el registrador para su calificación
negativa.
Como primera muestra de esa falta de respeto por la función del notario, tenemos un
dato que emerge con total evidencia de la nota de calificación. Por la información que
ofrece de los poderes, es obvio que el RP ha tenido acceso a los mismos. Pues bien, el
RP no puede acudir a la fuente, es decir, le está vedad acceder a los poderes para
revisar por esa vía el juicio del notario.
En la Res. de 20/02/2007 no se pudo decir más claro: “Por ello, de calificar esa
suficiencia o insuficiencia de la representación mediante la exhibición de esos
documentos representativos indebidamente presentados estaría arrogándose una
competencia que sólo al Notario corresponde y desvirtuando o negando, sin apoyo legal
alguno, los efectos que el ordenamiento atribuye a la fe pública notarial (igual que se
estarían negando o desvirtuando los efectos propios del documento público notarial si el
juicio de capacidad natural del otorgante que compete al Notario fuera suplido –en caso
excepcional de omisión en el título– o revisado por el Registrador mediante la
comparecencia de dicho otorgante ante este funcionario calificador o mediante exhibición
de documentos que no puedan ser tenidos en cuenta como medios para ejercer su
función calificadora conforme a las leyes, pues a salvo de que el registrador pretenda
inventarse un procedimiento de calificación, en circunstancia que obviamente le está
vedada, pues está sujeto al principio de legalidad en su actuación… la vigente regulación
del procedimiento de calificación le exige que la misma se produzca ‘por lo que resulte
de ella y de los asientos del Registro’ –como ordena el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria–, sin que entre los medios de calificación tengan nunca cabida, por tanto, la
apreciación directa o presencial ni por notoriedad del Registrador ni otros documentos
que, según las reglas propias del procedimiento registral, no pueden ser tenidos en
cuenta… Lo que en ningún caso puede hacer el Registrador es exigir la correspondiente
escritura de apoderamiento o tener en cuenta la que a él se le aporte y valorar con base
en ella esa trascendencia que la referida certificación haya de tener respecto de la
suficiencia de las facultades representativas acreditadas al Notario autorizante del título
cve: BOE-A-2025-3507
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24276
interno, sin transcendencia para el tercero, que no justifica tener a los apoderados de
Haya Real State desplazándose a una notaría para firmar autorizaciones.
Pero cabe otra posibilidad. y es que los otros RRPP, aunque también hayan visto con
sus ojos esa autorización, han considerado que la valoración de este requisito forma
parte del juicio de suficiencia correspondiente al notario. En otras palabras, igual que hay
razones para entender que es un mero requisito de control interno, también las hay para
sostener que es una declaración de voluntad con sustantividad propia, incluso, que esta
segunda sea la opinión de ese RP, pero de forma respetuosa con la distribución de
funciones entre notario y RP en materia de representación, han entendido que es
competencia y responsabilidad del notario llegar a esa conclusión. Es decir, constituye
un problema del notario, que ya hará frente a las responsabilidades que procedan si está
mal hecho causándole por ello un perjuicio a alguien, aunque barrunto muy poco
probable que un juez anule la compraventa a instancia del BBVA como mandante, sólo
porque se infringió un precepto, reglamentarlo. Máxime si tenemos en cuenta que los
pagos se hacen con cheques nominativos a favor de BBVA, y que la hipoteca que
financia la operación de compra vuelve a ser… de BBVA. La interpretación teleológica
está muy bien, pero a, veces el sentido, común es bastante.
En nuestro caso está claro que el RP ha sido nada respetuoso con esa distribución
de competencias entre RP y notario, paro al hacerlo en estos términos, no sólo dificulta
la inscripción de esa operación, también pone en cuestión todas las ventas que se hayan
firmado, incluso inscrito en otros RRPP, con arreglo a este sistema operativo, pues
estaríamos ante un defecto en la representación que no se ha subsanado. Recordemos,
entonces, que ni el adquirente, ni la entidad de crédito que venga después, son tercero a
estos efectos (STS de 08/05/2024 rec. 3710/2019). Un auténtico shock en el sector
inmobiliario.
II. Sobre la documentación tenida en cuenta por el registrador para su calificación
negativa.
Como primera muestra de esa falta de respeto por la función del notario, tenemos un
dato que emerge con total evidencia de la nota de calificación. Por la información que
ofrece de los poderes, es obvio que el RP ha tenido acceso a los mismos. Pues bien, el
RP no puede acudir a la fuente, es decir, le está vedad acceder a los poderes para
revisar por esa vía el juicio del notario.
En la Res. de 20/02/2007 no se pudo decir más claro: “Por ello, de calificar esa
suficiencia o insuficiencia de la representación mediante la exhibición de esos
documentos representativos indebidamente presentados estaría arrogándose una
competencia que sólo al Notario corresponde y desvirtuando o negando, sin apoyo legal
alguno, los efectos que el ordenamiento atribuye a la fe pública notarial (igual que se
estarían negando o desvirtuando los efectos propios del documento público notarial si el
juicio de capacidad natural del otorgante que compete al Notario fuera suplido –en caso
excepcional de omisión en el título– o revisado por el Registrador mediante la
comparecencia de dicho otorgante ante este funcionario calificador o mediante exhibición
de documentos que no puedan ser tenidos en cuenta como medios para ejercer su
función calificadora conforme a las leyes, pues a salvo de que el registrador pretenda
inventarse un procedimiento de calificación, en circunstancia que obviamente le está
vedada, pues está sujeto al principio de legalidad en su actuación… la vigente regulación
del procedimiento de calificación le exige que la misma se produzca ‘por lo que resulte
de ella y de los asientos del Registro’ –como ordena el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria–, sin que entre los medios de calificación tengan nunca cabida, por tanto, la
apreciación directa o presencial ni por notoriedad del Registrador ni otros documentos
que, según las reglas propias del procedimiento registral, no pueden ser tenidos en
cuenta… Lo que en ningún caso puede hacer el Registrador es exigir la correspondiente
escritura de apoderamiento o tener en cuenta la que a él se le aporte y valorar con base
en ella esa trascendencia que la referida certificación haya de tener respecto de la
suficiencia de las facultades representativas acreditadas al Notario autorizante del título
cve: BOE-A-2025-3507
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Núm. 45
