BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24273

En consecuencia habrá de entenderse nula la legitimación de firmas practicada sin la
presencia e intervención ante el notario de los firmantes.
Partiendo del criterio establecido por la citada resolución de 14 de febrero de 2007,
que entendió defecto subsanable que impedía la práctica de la inscripción la falta de
legitimación de firmas del documento complementario de poder del compareciente,
resulta aplicable la misma consecuencia a una legitimación de firmas nula. Sería, por
tanto, necesaria una nueva legitimación hecha por el procedimiento legal al efecto.
Finalmente, cabe igualmente plantearse si la calificación del defecto en los términos
en que ha sido redactado está incluida entre las facultades calificatorias reconocidas al
registrador de la propiedad por la jurisprudencia existente en la interpretación del
artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Al respecto de la calificación registral
de la congruencia entre el juicio de suficiencia y el contenido del negocio ha afirmado
recientemente la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su resolución
de 4 de junio de 2020 lo siguiente: Por lo que se refiere a la calificación registral de la
congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas
acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se
pretende, según la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado
anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio
notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija
algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su
objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se
califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos
que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar. Este carácter erróneo
debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación
de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario
en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la
responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015
y 25 de octubre de 2016). (…)
Así pues debe considerarse incongruente el juicio de suficiencia si es erróneo por
inferirse el error de los datos contenidos en la propia escritura y en el Registro de la
Propiedad y de los demás registros que el notario o el registrador pueden consultar. Y de
conformidad con la doctrina expuesta el registrador puede y debe calificar la
incongruencia de los juicios de suficiencia notariales e impedir el acceso al Registro de la
Propiedad de los títulos cuando el juicio de suficiencia sea incongruente. En el presente
caso, la incongruencia del juicio de suficiencia resulta del hecho de estar basado en un
documento que obra testimoniado en la propia escritura calificada cuya legitimación de
firma (que es, según la jurisprudencia citada, imprescindible) no se ajusta a derecho. Por
lo tanto, la calificación expresada no excede del ámbito de actuación registral reconocido
por la jurisprudencia citada.
El defecto señalado es de carácter subsanable por lo que se suspende la inscripción.
Contra esta calificación cabe (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Amérigo
Alonso registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a día treinta
de octubre del dos mil veinticuatro.»
cve: BOE-A-2025-3507
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 45