BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 24257

actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una
persona física (aunque tengan la condición de empresarios en el supuesto de la letra a),
según su preámbulo) y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos
con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso
residencial (...) b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor».
Dado que en este supuesto el inmueble objeto de la garantía se trata de una parcela
sin edificar, el préstamo no se encontraría comprendido dentro del ámbito del
artículo 2.1.a) que exige un uso residencial del inmueble hipotecado.
Procede, en consecuencia, determinara cuál es el ámbito de aplicación del
artículo 2.1.b) que, en principio, comprende tanto los préstamos personales como los
garantizados con cualquier garantía real que no recaiga sobre un inmueble de uso
residencial que respondan a la finalidad recogida en el mismo concedidos a prestatarios
personas físicas consumidoras.
En cuanto al alcance de esa finalidad de «concesión de préstamos para adquirir o
conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por
construir», se ha discutido doctrinalmente si tales inmuebles debían ser también de uso
residencial atendiendo a la finalidad de la Ley 5/2019 de transposición de la
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre
contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso
residencial, y a ciertas expresiones de aquélla tanto en su preámbulo como en algún
artículo como el 24 relativo al vencimiento anticipado del préstamo.
Sin embargo la Instrucción de esta Dirección General de 20 de diciembre de 2019,
sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la
Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha considerado como más
ajustada a la voluntad del legislador la interpretación literal del artículo, compresiva de
todo tipo de inmuebles, en aras a una mayor protección de los consumidores que es el
criterio que debe prevalecer en la interpretación de las normas que les afecten,
considerando que lo relevante en este supuesto es que el prestatario o el garante sea
una persona física consumidora y no el destino o carácter del inmueble sobre el que
recae la inversión. Como argumento de autoridad señala la citada Instrucción que el
considerando 15 de la Directiva 2014/17/UE incluye dentro de su ámbito junto a «los
contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre
fincas o edificios construidos o por construir», a «los créditos garantizados destinados a
la renovación de bienes inmuebles para uso residencial», lo que indica que la redacción
de los dos supuestos del artículo 2.1 de la Ley 5/2019 responde, no a una mala
redacción, sino a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos
textos legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el
residencial, siendo indiferente que sea o no el mismo que, en su caso, se hubiera
hipotecado u otro diferente.
Respecto al significado que debe darse a que la finalidad del préstamo tenga que ser
para «adquirir o conservar derechos de propiedad», la citada Instrucción de 20 de
diciembre de 2019, partiendo de la consideración de que adquirir o conservar «derechos
de propiedad» es un concepto distinto que el de conservar la cosa objeto de la
propiedad, ha señalado que comprende aquellos préstamos destinados: 1.º) a «pagar
todo o parte del precio de esa compra de un inmueble» (de cualquier naturaleza), u
obtener un derecho a adquisición de la propiedad (derecho de opción de compra,
derechos de tanteo o retracto convencional, etc.), considerándose que el préstamo
destinado simultáneamente a adquirir y rehabilitar el inmueble deben ser objeto de
tratamiento unitario porque la finalidad económica de la total operación será finalmente
adquirirlo en estado de que sea habitable o susceptible de explotación; 2.º) a «verificar
los pagos para levantar un embargo» u otra carga real cuyo impago pueda originar la
pérdida del derecho de propiedad (condición resolutoria, hipoteca, etc.), y 3.º) a
«posibilitar la conservación de la propiedad» mediante la refinanciación de «un préstamo

cve: BOE-A-2025-3505
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Núm. 45