Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3505)
Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de no haberse acreditado que el acreedor se encuentra inscrito en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24256
encuentra inscrito en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en
el Instituto Nacional del Consumo, y no constar debidamente justificada la vigencia al
tiempo del otorgamiento del seguro o aval exigido por la legislación española para
ejercer la actividad de prestamista inmobiliario frente a consumidores o deudores
personas físicas.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a
analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de
conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de
registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la
calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a
Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado,
circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que
hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que
pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido
recurridos.
Por tanto, la única cuestión que se plantea en el presente recurso, consiste en
determinar si a la presente escritura de préstamo hipotecario le es aplicable la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración
de contratos de préstamo o crédito, y, en consecuencia es exigible la inscripción del
prestamista en el Registro de Empresas de préstamo de la Comunidad Autónoma de su
domicilio social (coordinado con el Registro del Instituto Nacional de Consumo), como
entiende el registrador de la Propiedad calificante; o si, por el contrario, como opina la
parte recurrente, es aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, en cuyo caso sería exigible la inscripción del prestamista en
Registro Estatal del Banco de España pues opera en todo el territorio nacional, o, en
todo caso, que la inscripción en este último Registro, legitima la actividad de concesión
de préstamos respecto de todos los que se concedan a personas físicas consumidoras.
A este respecto, las circunstancias concurrentes en este supuesto son las siguientes:
a) El acreedor es una persona jurídica no entidad de crédito que tiene por objeto la
concesión de préstamos y créditos con o sin garantía.
b) El prestatario y el hipotecante de deuda ajena son dos personas físicas
consumidoras, cuestión que no se discute en el recurso, pues expresamente se señala
que el préstamo se concede con «una finalidad de consumo», que no se pormenoriza.
c) Se hipoteca una finca que, en el Registro de la Propiedad, en la escritura
calificada y en el Catastro se encuentra descrita como parcela o solar sin edificar, de
calificación urbanística residencial, habiendo sido adquirida por el hipotecante por
certificación administrativa de reparcelación en el año 2005.
3. La determinación de la aplicación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se
regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de
servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, viene
recogida en su artículo 1, número 1, letra a), que dispone actualmente como ámbito
objetivo de aplicación de la misma «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios,
distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019 reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o
cualquier otro medio equivalente de financiación», que realicen de manera profesional
personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la
condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o
profesional.
Por su parte, el artículo 2.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la
contratación de créditos inmobiliarios, señala como su ámbito de aplicación el de «los
contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha
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Núm. 45
Viernes 21 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 24256
encuentra inscrito en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en
el Instituto Nacional del Consumo, y no constar debidamente justificada la vigencia al
tiempo del otorgamiento del seguro o aval exigido por la legislación española para
ejercer la actividad de prestamista inmobiliario frente a consumidores o deudores
personas físicas.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a
analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de
conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de
registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la
calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a
Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado,
circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que
hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que
pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido
recurridos.
Por tanto, la única cuestión que se plantea en el presente recurso, consiste en
determinar si a la presente escritura de préstamo hipotecario le es aplicable la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración
de contratos de préstamo o crédito, y, en consecuencia es exigible la inscripción del
prestamista en el Registro de Empresas de préstamo de la Comunidad Autónoma de su
domicilio social (coordinado con el Registro del Instituto Nacional de Consumo), como
entiende el registrador de la Propiedad calificante; o si, por el contrario, como opina la
parte recurrente, es aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, en cuyo caso sería exigible la inscripción del prestamista en
Registro Estatal del Banco de España pues opera en todo el territorio nacional, o, en
todo caso, que la inscripción en este último Registro, legitima la actividad de concesión
de préstamos respecto de todos los que se concedan a personas físicas consumidoras.
A este respecto, las circunstancias concurrentes en este supuesto son las siguientes:
a) El acreedor es una persona jurídica no entidad de crédito que tiene por objeto la
concesión de préstamos y créditos con o sin garantía.
b) El prestatario y el hipotecante de deuda ajena son dos personas físicas
consumidoras, cuestión que no se discute en el recurso, pues expresamente se señala
que el préstamo se concede con «una finalidad de consumo», que no se pormenoriza.
c) Se hipoteca una finca que, en el Registro de la Propiedad, en la escritura
calificada y en el Catastro se encuentra descrita como parcela o solar sin edificar, de
calificación urbanística residencial, habiendo sido adquirida por el hipotecante por
certificación administrativa de reparcelación en el año 2005.
3. La determinación de la aplicación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se
regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de
servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, viene
recogida en su artículo 1, número 1, letra a), que dispone actualmente como ámbito
objetivo de aplicación de la misma «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios,
distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019 reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o
cualquier otro medio equivalente de financiación», que realicen de manera profesional
personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la
condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o
profesional.
Por su parte, el artículo 2.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la
contratación de créditos inmobiliarios, señala como su ámbito de aplicación el de «los
contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha
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