Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3264)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23124
Son datos de hecho relevantes para la resolución de este expediente:
– En el título previo de donación se describe la finca como: «Urbana.–Consistente en
cochera con acceso por la calle (…) de la villa de Selva, que mide aproximadamente 15 m²,
y linda, mirando desde la citada calle, por frente, con la calle misma; derecha, con finca
cuyo titular se ignora; izquierda y fondo, con las fincas anteriores».
– En el título inmatriculador se describe la finca como: «Cochera con acceso por el
número (…), en Selva. Tiene una superficie total construida de cincuenta y cuatro metros
cuadrados y una superficie solar de treinta y ocho metros cuadrados (54 m²) y se halla
enclavada en parcela de treinta y ocho metros cuadrados (38 m²). Linda, mirando desde
la calle de situación: al frente, con dicha calle; a la derecha, entrando, con vivienda
señalada con el número (…) (Referencia catastral: 1305636DE9010N0001YZ); izquierda
con la finca descrita como primera, señalada con el número (…) (referencia catastral:
1305648DE9010N0000JB)», acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica
de fecha 3 de febrero de 2024 donde aparece la misma catastrada a favor de don J. S. L.
El notario recurrente se opone alegando que existe dicha coincidencia de la
descripción de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva
y gráfica y que la finca que se pretende inmatricular es la colindante a la finca que la
registradora señala en su nota de calificación.
2. En cuanto a los motivos concretos alegados por la registradora en su nota de
calificación, respecto a la identidad de las fincas y las diferencias de superficie, debe
recordarse que el tenor literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación
llevada a cabo por la Ley de 24 de junio de 2015, de reforma de la legislación hipotecaria
y del Catastro, viene a exigir que para la inmatriculación por doble título «serán
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año
antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del
Registrador».
Este Centro Directivo –cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2018– ha señalado
que, cuando el registrador ha de calificar si existe identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos, la Ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que le
está otorgando cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en
la apreciación de la identidad.
Por ello es evidente que no puede existir –y así, exigirse– identidad plena y absoluta
entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por
parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación
razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en
su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.
Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede
limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de
algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y
de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la
identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.
3. En cuanto a la coincidencia con Catastro, el artículo 53, apartado siete, de la
Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se
aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».
Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido
de dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el
nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble
título traslativo prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia total que
también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un
cve: BOE-A-2025-3264
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23124
Son datos de hecho relevantes para la resolución de este expediente:
– En el título previo de donación se describe la finca como: «Urbana.–Consistente en
cochera con acceso por la calle (…) de la villa de Selva, que mide aproximadamente 15 m²,
y linda, mirando desde la citada calle, por frente, con la calle misma; derecha, con finca
cuyo titular se ignora; izquierda y fondo, con las fincas anteriores».
– En el título inmatriculador se describe la finca como: «Cochera con acceso por el
número (…), en Selva. Tiene una superficie total construida de cincuenta y cuatro metros
cuadrados y una superficie solar de treinta y ocho metros cuadrados (54 m²) y se halla
enclavada en parcela de treinta y ocho metros cuadrados (38 m²). Linda, mirando desde
la calle de situación: al frente, con dicha calle; a la derecha, entrando, con vivienda
señalada con el número (…) (Referencia catastral: 1305636DE9010N0001YZ); izquierda
con la finca descrita como primera, señalada con el número (…) (referencia catastral:
1305648DE9010N0000JB)», acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica
de fecha 3 de febrero de 2024 donde aparece la misma catastrada a favor de don J. S. L.
El notario recurrente se opone alegando que existe dicha coincidencia de la
descripción de la finca entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva
y gráfica y que la finca que se pretende inmatricular es la colindante a la finca que la
registradora señala en su nota de calificación.
2. En cuanto a los motivos concretos alegados por la registradora en su nota de
calificación, respecto a la identidad de las fincas y las diferencias de superficie, debe
recordarse que el tenor literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación
llevada a cabo por la Ley de 24 de junio de 2015, de reforma de la legislación hipotecaria
y del Catastro, viene a exigir que para la inmatriculación por doble título «serán
inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos
los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados
por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año
antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del
Registrador».
Este Centro Directivo –cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2018– ha señalado
que, cuando el registrador ha de calificar si existe identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos, la Ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que le
está otorgando cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en
la apreciación de la identidad.
Por ello es evidente que no puede existir –y así, exigirse– identidad plena y absoluta
entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por
parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación
razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en
su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.
Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede
limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de
algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y
de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la
identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.
3. En cuanto a la coincidencia con Catastro, el artículo 53, apartado siete, de la
Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se
aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la
finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».
Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido
de dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el
nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble
título traslativo prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia total que
también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un
cve: BOE-A-2025-3264
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Núm. 43
