Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3263)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23118
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al veinte por ciento, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos
retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Recientemente, esa regla duodécima del artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha sido modificada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025,
de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, de
modo que –con efectos de 3 de abril de 2025– se establece su aplicación no sólo al
acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere sino
también al acuerdo expreso por el que se apruebe o prohíba dicha actividad (por cierto,
como había interpretado este Centro Directivo respecto del acuerdo prohibitivo –vid. las
Resoluciones de 16 de junio y 5 de noviembre de 2020, 15 y 22 y 8 de enero y 8 de junio
de 2021, 21 de diciembre de 2022 y 7 de febrero de 2022– y ha confirmado
recientemente el Tribunal Supremo en Sentencia número 1232/2024, de 3 de octubre). Y
se complementa con la adición de un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la citada Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual el propietario de cada vivienda que quiera
realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos
establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la
aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el
apartado 12 del artículo 17 de esta Ley.
Es indudable que norma vigente reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite, condicione o prohíba el alquiler turístico en el marco de la normativa
sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen
cve: BOE-A-2025-3263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23118
de la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha
considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la
realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de
acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10
y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al veinte por ciento, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos
retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Recientemente, esa regla duodécima del artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha sido modificada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025,
de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, de
modo que –con efectos de 3 de abril de 2025– se establece su aplicación no sólo al
acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere sino
también al acuerdo expreso por el que se apruebe o prohíba dicha actividad (por cierto,
como había interpretado este Centro Directivo respecto del acuerdo prohibitivo –vid. las
Resoluciones de 16 de junio y 5 de noviembre de 2020, 15 y 22 y 8 de enero y 8 de junio
de 2021, 21 de diciembre de 2022 y 7 de febrero de 2022– y ha confirmado
recientemente el Tribunal Supremo en Sentencia número 1232/2024, de 3 de octubre). Y
se complementa con la adición de un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la citada Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual el propietario de cada vivienda que quiera
realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos
establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la
aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el
apartado 12 del artículo 17 de esta Ley.
Es indudable que norma vigente reduce la mayoría necesaria para adoptar el
acuerdo que limite, condicione o prohíba el alquiler turístico en el marco de la normativa
sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen
cve: BOE-A-2025-3263
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