Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3263)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23117
expediente, se dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título
calificado, sin que haya formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 19 bis, 20, 32 y 38
de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, 15 de
noviembre de 1990, 7 de septiembre de 2007 y 3 de octubre de 2024; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14
de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de
septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril,
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de
mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio, 16 de
octubre y 5 de noviembre de 2020, 15 y 22 de enero, 27 y 29 de abril, 8 de junio y 1 de
diciembre de 2021, 22 de junio, 3 de octubre, 7 de noviembre y 21 de diciembre de 2022,
31 de enero, 7 de febrero y 12 de diciembre de 2023 y 24 de julio de 2024.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se eleva a público el
acuerdo adoptado el día 28 de marzo de 2023 por la junta general extraordinaria de la
comunidad de propietarios de determinado edificio en régimen de propiedad horizontal
por el cual se aprobó «prohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a
alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un
continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad, quedando
fuera de dicha prohibición los locales que cuentan con entrada independiente».
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado con voto favorable de más
de las tres quintas partes del total de los propietarios que representan más de las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que se requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de las cuotas de participación, toda vez que la excepción prevista en el apartado 12
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal permite limitar o condicionar el
ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística),
pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros
acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como es el mero alquiler vacacional en
régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística; y la prohibición
que se contiene en el acuerdo que se eleva a público no se ajusta a los términos del
apartado 12 del artículo 17 citado, por lo que no sería aplicable la mayoría reducida que
prevé el mismo. Añade que dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el
momento de presentación del título y, al constar inscritas transmisiones de fincas
posteriores a la fecha de adopción del acuerdo, será necesario, en su caso, el
consentimiento de estos titulares.
2. La Ley sobre propiedad horizontal atribuye a la junta de propietarios, como
órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la
comunidad (cfr. los artículos 14 y 17), si bien tratándose de determinados acuerdos (los
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
cve: BOE-A-2025-3263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23117
expediente, se dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título
calificado, sin que haya formulado alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 13, 14, 17, 18, 19 bis, 20, 32 y 38
de la Ley Hipotecaria; 5, 9, 10, 14, 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995; las
Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, 15 de
noviembre de 1990, 7 de septiembre de 2007 y 3 de octubre de 2024; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 23 de julio de 2005, 14
de octubre de 2006, 9 de febrero y 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero y 22 de
septiembre de 2009, 13 de enero de 2011, 11 de abril y 31 de mayo de 2012, 25 de abril,
1 de julio y 27 de noviembre de 2013, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 9 de
mayo de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1, 5, 11 y 16 de junio, 16 de
octubre y 5 de noviembre de 2020, 15 y 22 de enero, 27 y 29 de abril, 8 de junio y 1 de
diciembre de 2021, 22 de junio, 3 de octubre, 7 de noviembre y 21 de diciembre de 2022,
31 de enero, 7 de febrero y 12 de diciembre de 2023 y 24 de julio de 2024.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se eleva a público el
acuerdo adoptado el día 28 de marzo de 2023 por la junta general extraordinaria de la
comunidad de propietarios de determinado edificio en régimen de propiedad horizontal
por el cual se aprobó «prohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a
alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un
continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad, quedando
fuera de dicha prohibición los locales que cuentan con entrada independiente».
Según consta en dicha escritura, el acuerdo fue aprobado con voto favorable de más
de las tres quintas partes del total de los propietarios que representan más de las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que se requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el
total de las cuotas de participación, toda vez que la excepción prevista en el apartado 12
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal permite limitar o condicionar el
ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística),
pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros
acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como es el mero alquiler vacacional en
régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística; y la prohibición
que se contiene en el acuerdo que se eleva a público no se ajusta a los términos del
apartado 12 del artículo 17 citado, por lo que no sería aplicable la mayoría reducida que
prevé el mismo. Añade que dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el
momento de presentación del título y, al constar inscritas transmisiones de fincas
posteriores a la fecha de adopción del acuerdo, será necesario, en su caso, el
consentimiento de estos titulares.
2. La Ley sobre propiedad horizontal atribuye a la junta de propietarios, como
órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la
comunidad (cfr. los artículos 14 y 17), si bien tratándose de determinados acuerdos (los
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla sexta
del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera
sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto); e incluso con el voto en
contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad
por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la
cve: BOE-A-2025-3263
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Núm. 43
