Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3263)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal.
9 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23119
de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no
permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros
acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero
alquiler vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio
y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero
de 2023), o, como ocurre en el presente caso, «cualquier otra modalidad de alquiler que
suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la
Comunidad».
Por ello, debe confirmarse la calificación de la registradora en cuanto a la exigencia
de unanimidad de todos los propietarios, sin que pueda acogerse la solicitud de
inscripción parcial formulada únicamente en el escrito de impugnación, toda vez que el
recurso no es expediente hábil para dicha solicitud ni para la subsanación de defectos
expresados en la calificación impugnada.
3. Debe también confirmarse la objeción que opone la registradora al exigir el
consentimiento de determinados propietarios que han inscrito su adquisición con
posterioridad a la adopción del acuerdo debatido.
Ha de tenerse en cuenta que, además de las exigencias derivadas del principio de
legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según reiterada doctrina de este
Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero
de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de
junio y 18 de julio de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020,
27 y 29 de abril y 8 de junio de 2021, 3 de octubre de 2022 y 31 de enero de 2023, entre
otras), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es
necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
cve: BOE-A-2025-3263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23119
de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no
permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros
acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero
alquiler vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio
y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero
de 2023), o, como ocurre en el presente caso, «cualquier otra modalidad de alquiler que
suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la
Comunidad».
Por ello, debe confirmarse la calificación de la registradora en cuanto a la exigencia
de unanimidad de todos los propietarios, sin que pueda acogerse la solicitud de
inscripción parcial formulada únicamente en el escrito de impugnación, toda vez que el
recurso no es expediente hábil para dicha solicitud ni para la subsanación de defectos
expresados en la calificación impugnada.
3. Debe también confirmarse la objeción que opone la registradora al exigir el
consentimiento de determinados propietarios que han inscrito su adquisición con
posterioridad a la adopción del acuerdo debatido.
Ha de tenerse en cuenta que, además de las exigencias derivadas del principio de
legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según reiterada doctrina de este
Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero
de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de
junio y 18 de julio de 2018, 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019, 1 de junio de 2020,
27 y 29 de abril y 8 de junio de 2021, 3 de octubre de 2022 y 31 de enero de 2023, entre
otras), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es
necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
cve: BOE-A-2025-3263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
