Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3263)
Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23113
de Propietarios, en la que, consta el Orden del Día y los acuerdos adoptados en relación
al primer punto: 1. Decisiones acerca de la prohibición o limitaciones al uso de las
viviendas de la Comunidad para alquiler turístico.
Ampliado del plazo de calificación y despacho en treinta días hábiles de conformidad
con Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, por la que se aprueba el calendario de implantación previsto en la disposición
adicional quinta de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la
Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios,
migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones
notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre
responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.
Se han apreciado los siguientes defectos que impiden acceder a practicar las
operaciones registrales solicitadas:
I. Hechos: En virtud de la escritura calificada se eleva a público el acuerdo de la
Junta de propietarios, relativo a “Aprobación de la prohibición de pisos turísticos de corta
duración o cualquier otra modalidad que suponga un continuo y excesivo tránsito y
estancia de personas ajenas a la Comunidad, quedando fuera de dicha prohibición los
locales que cuentan con entrada independiente”.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en
dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler, reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo
que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas (“la cesión temporal
de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier
otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística” son
los términos que emplea la letra “e)” del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se
establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso
estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Así, esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que
limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido
por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa
excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a
otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al
específico derivado de la normativa sectorial turística.
La prohibición que se contiene en el acuerdo que se eleva a público de “destinar las
mismas a alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que
suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad,
quedando fuera de dicha prohibición los locales, que cuentan con entrada
independiente”, no se ajusta a los términos del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad
horizontal, por lo que no sería aplicable la mayoría reducida que prevé el mismo, sino
que se precisaría la unanimidad.
Dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el momento de
presentación del título.
Por ello, en primer lugar, es necesario identificar los propietarios presentes en la
junta y el elemento independiente de que son propietarios con su cuota de participación
y su votación a favor o abstención, y los propietarios ausentes a quienes les fue
cve: BOE-A-2025-3263
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23113
de Propietarios, en la que, consta el Orden del Día y los acuerdos adoptados en relación
al primer punto: 1. Decisiones acerca de la prohibición o limitaciones al uso de las
viviendas de la Comunidad para alquiler turístico.
Ampliado del plazo de calificación y despacho en treinta días hábiles de conformidad
con Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, por la que se aprueba el calendario de implantación previsto en la disposición
adicional quinta de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la
Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios,
migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones
notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre
responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos.
Se han apreciado los siguientes defectos que impiden acceder a practicar las
operaciones registrales solicitadas:
I. Hechos: En virtud de la escritura calificada se eleva a público el acuerdo de la
Junta de propietarios, relativo a “Aprobación de la prohibición de pisos turísticos de corta
duración o cualquier otra modalidad que suponga un continuo y excesivo tránsito y
estancia de personas ajenas a la Comunidad, quedando fuera de dicha prohibición los
locales que cuentan con entrada independiente”.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en
dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler, reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo
que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas (“la cesión temporal
de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier
otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística” son
los términos que emplea la letra “e)” del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se
establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas
modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso
estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Así, esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que
limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido
por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa
excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a
otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al
específico derivado de la normativa sectorial turística.
La prohibición que se contiene en el acuerdo que se eleva a público de “destinar las
mismas a alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que
suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad,
quedando fuera de dicha prohibición los locales, que cuentan con entrada
independiente”, no se ajusta a los términos del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad
horizontal, por lo que no sería aplicable la mayoría reducida que prevé el mismo, sino
que se precisaría la unanimidad.
Dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el momento de
presentación del título.
Por ello, en primer lugar, es necesario identificar los propietarios presentes en la
junta y el elemento independiente de que son propietarios con su cuota de participación
y su votación a favor o abstención, y los propietarios ausentes a quienes les fue
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Núm. 43
