BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 23108

la de 21 de febrero de 2022, por la que, si la representación gráfica georreferenciada no
es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se
invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no
suspender, la inscripción. Y ello porque, como ocurre en el presente caso, procede la
presentación de una nueva georreferenciación, distinta de la primeramente solicitada,
que no deriva de la subsanación de un defecto alegado por el registrador, sino del
acuerdo de colindantes, o del mandato judicial, en defecto de acuerdo. Y ello debe
originar un nuevo asiento de presentación, con la prioridad correspondiente, una nueva
tramitación del expediente con sus notificaciones y una nueva calificación registral,
positiva o negativa.
13. Entrando en el fondo de la cuestión, el registrador basa su nota de calificación
negativa en la alegación del colindante, que a su juicio revela la existencia de un
conflicto en la delimitación del derecho de propiedad sobre una franja de terreno, cuya
titularidad no se acredita. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General
Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse si la calificación
registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos lleva al análisis de los
puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las
de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o
no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación
gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el
dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se
encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador
podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que
disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al
Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha Ley; d) el registrador, a la vista de las
alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente
criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la
virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su
tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador
habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.
14. El trámite esencial del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es el de
la notificación a los colindantes, para que estos puedan alegar lo que a su derecho
convenga. Como ya declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los
colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la
participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica
reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso
de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos
limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo
esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el
objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de
concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus
derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que
puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble
inmatriculación, siquiera parcial. Pero esa alegación ha de ser objeto de análisis en el
trámite de calificación registral.
15. El registrador, en el presente, caso basa la calificación registral en la alegación
del colindante notificado, por lo que debe realizar un análisis de la misma, pues, como
declaró la Resolución de 29 de mayo de 2024, la sola negativa del mismo, alegando que
la georreferenciación alternativa invade la georreferenciación de su finca no es suficiente
para convertir en contencioso el expediente, pues precisamente por ser alternativa se

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