Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3260)
Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23091
residencial, por haber sido excluido expresamente por el legislador del supuesto de
hecho de dicho artículo.
2. El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora
en caso de procedimientos de ejecución hipotecaria, establece que: «Los Estados
miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad
determinarán el valor máximo de tales recargos».
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, determina lo siguiente:
«1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del
período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán
pacto en contrario.»
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un
tipo inferior -o incluso permitiera no pactar tipo de interés de demora alguno- en beneficio
del prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante,
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto
en cuanto excluye inequívocamente el control de abusividad de la cláusula -cfr.,
artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, según el cual «las
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas
(…) no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre
de 2019-).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora,
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al
préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que:
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas
relativas al interés de demora contenidas en el apartado 1 del mismo artículo «no
admitirán pacto en contrario».
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23091
residencial, por haber sido excluido expresamente por el legislador del supuesto de
hecho de dicho artículo.
2. El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora
en caso de procedimientos de ejecución hipotecaria, establece que: «Los Estados
miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al
consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad
determinarán el valor máximo de tales recargos».
En este sentido el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, determina lo siguiente:
«1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés
de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del
período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse
sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún
caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán
pacto en contrario.»
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la
Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de
los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora
legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un
tipo inferior -o incluso permitiera no pactar tipo de interés de demora alguno- en beneficio
del prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante,
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para
que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no
admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto
en cuanto excluye inequívocamente el control de abusividad de la cláusula -cfr.,
artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, según el cual «las
cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas
(…) no estarán sometidos a las disposiciones de la presente Directiva»; y, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre
de 2019-).
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación
del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora,
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la
voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el
nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar
cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al
préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la
contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo
para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato
de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio
económico y financiero entre las partes».
Por otra parte, el artículo 3, párrafo primero, de la misma Ley 5/2019 establece que:
«Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la
norma expresamente establezca lo contrario». Y el apartado 2 del artículo 25 de la
Ley 5/2019 no sólo no establece el carácter dispositivo de la norma de fijación de un
especifico interés legal de demora, sino que determina expresamente que las reglas
relativas al interés de demora contenidas en el apartado 1 del mismo artículo «no
admitirán pacto en contrario».
cve: BOE-A-2025-3260
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Núm. 43
