Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3260)
Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23092
De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los
límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de
exclusión de aquella en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier
discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos
intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo
la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal (vid.
las Resoluciones de este Centro Directivo de 5 y 19 de diciembre de 2019, 15 y 28 de
enero y 5 y 12 de junio de 2020 y 14 de septiembre de 2021).
No obstante, en relación con la aplicación del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, esta Dirección General ha puesto de manifiesto que no se establece
ninguna limitación en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria,
que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al
tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- pueda fijarse para los intereses
ordinarios (vid., por todas, la Resolución de 14 de septiembre de 2021).
3. En el presente caso es determinante que las normas imperativas de los citados
artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 114, párrafo
tercero, de la Ley Hipotecaria se refieren expresamente a préstamos o créditos que
estén garantizados «mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial».
Queda así acotada con precisión la referida limitación, de modo que no puede ser
extrapolada a otros supuestos no contemplados en tales preceptos legales ni pueden ser
éstos objeto de una interpretación que desborde los términos en que aquella está
formulada (vid. artículo 4 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo de 26
de noviembre de 2013, 25 de abril y 3 de junio de 2014 y 24 de mayo de 2022, entre
otras).
Por ello, al constituirse en el presente caso la hipoteca sobre un inmueble no
residencial, el defecto debe ser revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 28 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23092
De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los
límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de
exclusión de aquella en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier
discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos
intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo
la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal (vid.
las Resoluciones de este Centro Directivo de 5 y 19 de diciembre de 2019, 15 y 28 de
enero y 5 y 12 de junio de 2020 y 14 de septiembre de 2021).
No obstante, en relación con la aplicación del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley
Hipotecaria, esta Dirección General ha puesto de manifiesto que no se establece
ninguna limitación en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria,
que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al
tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- pueda fijarse para los intereses
ordinarios (vid., por todas, la Resolución de 14 de septiembre de 2021).
3. En el presente caso es determinante que las normas imperativas de los citados
artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 114, párrafo
tercero, de la Ley Hipotecaria se refieren expresamente a préstamos o créditos que
estén garantizados «mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial».
Queda así acotada con precisión la referida limitación, de modo que no puede ser
extrapolada a otros supuestos no contemplados en tales preceptos legales ni pueden ser
éstos objeto de una interpretación que desborde los términos en que aquella está
formulada (vid. artículo 4 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo de 26
de noviembre de 2013, 25 de abril y 3 de junio de 2014 y 24 de mayo de 2022, entre
otras).
Por ello, al constituirse en el presente caso la hipoteca sobre un inmueble no
residencial, el defecto debe ser revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 28 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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