Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3260)
Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
8 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23089
en otras, en concreto en materia de intereses de demora, sólo al primero de ellos (art. 25
y, disposición final 1.ª, dos, que redacta de nuevo el art. 114.3 de la LH).
En el caso de este recurso, estamos ante este segundo supuesto puesto que se
hipoteca un bien de uso no residencial (solar).
Segundo. A los efectos que aquí nos interesan, la LCCI establece, en materia de
interés de demora, una norma imperativa en su artículo 25 exclusivamente para “los
préstamos o créditos concluidos por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial”. Esta norma imperativa es que “el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”,
añadiendo que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no
admitirán pacto en contrario”.
Es cierto, como ampliamente ha reseñado el Sr. Registrador en su calificación –
aunque en realidad no se trata del objeto de este recurso–, que la DG hasta ahora (vrg,
resolución 28-01-2020), teniendo en cuenta los términos del preámbulo de la Ley en esta
materia de interés de demora (robustecer el necesario equilibrio económico y financiero
entre las partes), ha interpretado que el límite de interés de demora los es para ambas
partes y no cabe pacto en contrario, aunque este sea a favor del consumidor, criterio
este, que dichose [sic] de paso (obiter dicta) es socialmente difícil de explicar.
Pero, al margen de esta interpretación que no es en realidad el objeto de este
recurso, también es cierto, que la DG, en su resolución de 26 de Noviembre de 2013
(BOE 20-12-2013), a propósito de la primera limitación imperativa a los intereses de
demora que introdujo La Ley 1/2013 en el artículo 114 de la LH para los préstamos
hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual, (tres veces el interés legal
del dinero), dice literalmente en su fundamento de derecho 5.º, pf.º 4.º:
“La introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se
enmarca en este conjunto de medidas introduciendo una importantísima limitación en la
cuantía y devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acota con
precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda habitual con
garantía hipotecaria. Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no
contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos
en que está formulada (vid. artículo 4 del Código Civil y Resolución de 10 de diciembre
de 2007)”.
No siendo por tanto aplicable, a nuestro juicio, el límite (suelo/techo) del artículo 25
de la LCCI a los préstamos a personas físicas consumidoras con garantía hipotecaria
sobre bien de uso no residencial, por haber sido excluido expresamente por el legislador
del supuesto de hecho de dicho artículo, parece lógico pensar (y sería socialmente
aceptable), que la entidad de crédito pueda ofrecer, siempre con el límite máximo de los
+ 3 puntos, un tipo de interés de demora inferior, que además en nuestro caso, por
decisión de la entidad de crédito, respeta el límite máximo de + 2 puntos establecido con
anterioridad a la LCCI, por el TS, sala de lo civil, en su sentencia de 03/06/2016, para los
préstamos hipotecarios con consumidores, limite que según la DG, tras la LCCI, es el de
+ 3 (resolución 06-02-2020, fundamento de derecho 3).
En apoyo de lo expuesto, citamos la resolución de la DG de 12 de Junio de 2020,
según la cual, el tipo de interés legal de demora, en los supuestos en los que la norma
del artículo 25 de la LCCI no es aplicable y, aunque le sea aplicable el art. 114.3 de LH,
de igual contenido, (como era el caso de la resolución que era préstamo a empleado no
sujeto a la LCCI), “debe ser interpretado atendiendo a la interpretación literal y
teleológica de la Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad
prestamista, pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor”,
por lo que el tipo máximo de + 3 puntos, en el caso de préstamos hipotecarios con
consumidores, “sólo regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio
del consumidor”, “Carecería de sentido la finalidad de protección de la
Directiva 93/13/CEE frente a cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el
consumidor de reducir el tipo máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de
no pactarse tipo de interés de demora alguno.”
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23089
en otras, en concreto en materia de intereses de demora, sólo al primero de ellos (art. 25
y, disposición final 1.ª, dos, que redacta de nuevo el art. 114.3 de la LH).
En el caso de este recurso, estamos ante este segundo supuesto puesto que se
hipoteca un bien de uso no residencial (solar).
Segundo. A los efectos que aquí nos interesan, la LCCI establece, en materia de
interés de demora, una norma imperativa en su artículo 25 exclusivamente para “los
préstamos o créditos concluidos por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial”. Esta norma imperativa es que “el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”,
añadiendo que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no
admitirán pacto en contrario”.
Es cierto, como ampliamente ha reseñado el Sr. Registrador en su calificación –
aunque en realidad no se trata del objeto de este recurso–, que la DG hasta ahora (vrg,
resolución 28-01-2020), teniendo en cuenta los términos del preámbulo de la Ley en esta
materia de interés de demora (robustecer el necesario equilibrio económico y financiero
entre las partes), ha interpretado que el límite de interés de demora los es para ambas
partes y no cabe pacto en contrario, aunque este sea a favor del consumidor, criterio
este, que dichose [sic] de paso (obiter dicta) es socialmente difícil de explicar.
Pero, al margen de esta interpretación que no es en realidad el objeto de este
recurso, también es cierto, que la DG, en su resolución de 26 de Noviembre de 2013
(BOE 20-12-2013), a propósito de la primera limitación imperativa a los intereses de
demora que introdujo La Ley 1/2013 en el artículo 114 de la LH para los préstamos
hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual, (tres veces el interés legal
del dinero), dice literalmente en su fundamento de derecho 5.º, pf.º 4.º:
“La introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se
enmarca en este conjunto de medidas introduciendo una importantísima limitación en la
cuantía y devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acota con
precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda habitual con
garantía hipotecaria. Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no
contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos
en que está formulada (vid. artículo 4 del Código Civil y Resolución de 10 de diciembre
de 2007)”.
No siendo por tanto aplicable, a nuestro juicio, el límite (suelo/techo) del artículo 25
de la LCCI a los préstamos a personas físicas consumidoras con garantía hipotecaria
sobre bien de uso no residencial, por haber sido excluido expresamente por el legislador
del supuesto de hecho de dicho artículo, parece lógico pensar (y sería socialmente
aceptable), que la entidad de crédito pueda ofrecer, siempre con el límite máximo de los
+ 3 puntos, un tipo de interés de demora inferior, que además en nuestro caso, por
decisión de la entidad de crédito, respeta el límite máximo de + 2 puntos establecido con
anterioridad a la LCCI, por el TS, sala de lo civil, en su sentencia de 03/06/2016, para los
préstamos hipotecarios con consumidores, limite que según la DG, tras la LCCI, es el de
+ 3 (resolución 06-02-2020, fundamento de derecho 3).
En apoyo de lo expuesto, citamos la resolución de la DG de 12 de Junio de 2020,
según la cual, el tipo de interés legal de demora, en los supuestos en los que la norma
del artículo 25 de la LCCI no es aplicable y, aunque le sea aplicable el art. 114.3 de LH,
de igual contenido, (como era el caso de la resolución que era préstamo a empleado no
sujeto a la LCCI), “debe ser interpretado atendiendo a la interpretación literal y
teleológica de la Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad
prestamista, pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor”,
por lo que el tipo máximo de + 3 puntos, en el caso de préstamos hipotecarios con
consumidores, “sólo regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio
del consumidor”, “Carecería de sentido la finalidad de protección de la
Directiva 93/13/CEE frente a cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el
consumidor de reducir el tipo máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de
no pactarse tipo de interés de demora alguno.”
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
